가을 들어 리버사이드 시장을 한 줄로 정리하면 이렇습니다. 집값은 살짝 내려앉았고, 렌트는 거의 움직이지 않았고, 금리는 다시 7%대로 올라섰습니다.

세입자 입장에서는 "지금 계약을 갱신할까, 조금 기다려 볼까?"가 고민일 테고, 집주인 입장에서는 "이번에 렌트를 올려도 될까?"가 궁금하실 겁니다. 오늘은 그 두 질문에 답이 될 만한 숫자만 골라서 정리해 보겠습니다.

먼저 기준 시점부터 밝혀 둘게요. 카운티 매매 통계는 캘리포니아 부동산협회(C.A.R.)가 10월 19일에 낸 9월 자료가 가장 최근입니다.

10월 매매 통계는 보통 11월 중순에 나오기 때문에 이 글을 쓰는 시점에는 아직 없습니다. 렌트는 Apartment List가 10월 데이터까지 반영해 둔 상태라 그 수치를 썼고, 금리는 Freddie Mac 주간 조사 기준입니다.

리버사이드 카운티의 9월 단독주택 중간 거래가격은 62만 달러였습니다. 8월의 63만 2,990달러보다 2.1% 내려갔고, 1년 전 62만 4,000달러와 비교하면 0.6% 낮습니다.

여름 분위기와 비교하면 차이가 좀 더 보입니다. 7월에는 같은 카운티 중간가가 64만 9,000달러까지 올라갔었거든요.

그렇다고 가격이 무너진다고 보기는 어렵습니다. 중간가는 그달에 어떤 집이 많이 팔렸느냐에 따라서도 흔들리는 숫자라서, 한 달 하락만 보고 추세를 단정하기는 이릅니다.

제가 더 눈여겨본 건 거래량입니다. 9월 리버사이드 카운티 거래량은 8월보다 6.4%, 작년 9월보다 12.7% 줄었어요.

같은 기간 남가주 전체 거래량이 작년보다 9.1% 줄어든 것과 비교하면 리버사이드 쪽 감소 폭이 더 큽니다. 사겠다는 사람이 그만큼 망설이고 있다는 뜻으로 읽힙니다.

집이 팔리는 속도도 느려졌습니다. 중간 판매 기간은 42일로 8월 40일, 작년 같은 달 38일보다 길어졌습니다.

지금 속도로 매물이 다 팔리는 데 걸리는 기간을 뜻하는 재고 지수도 4.4개월로 올라갔습니다. 8월에는 4.0개월, 작년 9월에는 4.2개월이었으니 매수자 쪽으로 조금씩 기울고 있는 셈입니다.

비교를 위해 주 전체 숫자도 같이 보면 좋습니다. 캘리포니아 단독주택 중간가는 9월에 89만 9,720달러였고, 남가주 지역은 89만 5,000달러로 작년보다 3.0% 올랐습니다.

남가주 평균이 오르는 동안 리버사이드 카운티는 소폭 내려간 거죠. 해안 쪽에서 밀려오던 수요가 금리 부담 앞에서 잠시 숨을 고르는 모습으로 보입니다.

그 금리 이야기를 해 볼게요. Freddie Mac 기준 30년 고정 평균 금리는 9월 3일 6.71%였는데, 10월 1일 7.28%로 뛰었습니다.

10월 8일과 15일에는 7.40%까지 올랐다가 22일 7.32%, 29일 7.24%로 조금 내려왔습니다. 한 달 사이에 이만큼 움직였다는 게 저도 솔직히 좀 놀라웠습니다.

C.A.R.도 9월 거래 둔화의 이유로 금리 상승과 구매 여력 문제를 꼽았습니다. 9월 평균 금리는 6.86%로, 작년 9월 6.35%보다 높았다고 밝혔습니다.

이제 세입자 분들이 제일 궁금해하실 렌트입니다. Apartment List의 10월 데이터 기준 리버사이드 시 전체 중간 렌트는 1,821달러였어요.

9월보다 0.2% 낮아 사실상 제자리였고, 1년 전보다는 1.3% 올랐습니다. 리버사이드 메트로 전체 중간 렌트는 1,880달러, 연간 상승률은 2.1%로 시 쪽이 조금 더 안정적입니다.

참고로 렌트 수치는 사이트마다 집계 방식이 달라서 같은 동네라도 꽤 큰 차이가 나기도 합니다. 그래서 하나의 숫자보다는 방향을 보시는 게 더 정확합니다.

세입자 입장에서 정리하면, 렌트가 크게 오르는 시장은 아니라는 겁니다. 갱신 제안이 왔을 때 근처 비슷한 매물 시세를 두세 군데 확인해 보고, 인상 폭이 시장 흐름보다 크다면 협상을 시도해 볼 만합니다.

캘리포니아 주법(AB 1482)의 렌트 상한도 꼭 알아 두세요. 적용 대상 주택이라면 1년에 올릴 수 있는 폭이 5%에 지역 물가상승률을 더한 값, 그리고 최대 10%로 제한됩니다.

다만 지은 지 15년이 안 된 건물이나, 법인이 아닌 개인 소유 단독주택 중 요건을 갖춰 통지한 경우 등은 예외가 될 수 있습니다. 내 집이 해당되는지는 계약서의 고지 문구와 주 정부 세입자 안내 자료로 먼저 확인해 보시길 권합니다.

집주인 입장에서는 숫자가 조금 냉정합니다. 매물이 오래 머무는 시장에서는 세입자도 선택지가 늘어나기 때문에, 무리한 인상보다는 공실 기간을 줄이는 쪽이 결과적으로 이득일 때가 많습니다.

시 중간 렌트 1,821달러를 기준으로 하면 한 달만 비어도 그 금액이 통째로 빠지는 셈이니까요. 성실한 세입자가 있다면 소폭 인상으로 오래 함께 가는 전략도 충분히 고려할 만합니다.

매수를 고민하시는 분들께는 오히려 협상의 여지가 생긴 시기라고 말씀드리고 싶습니다. 판매 기간이 길어지면 셀러 쪽에서 클로징 비용 지원이나 가격 조정에 응하는 경우가 늘어납니다.

대신 금리가 7%대인 만큼 월 상환액은 반드시 지금 금리로 계산해 보셔야 합니다. 나중에 내려가면 재융자하면 된다는 계획은 보너스로만 생각하는 게 안전합니다.

11월 중순에 10월 매매 통계가 나오면 확인해 볼 포인트는 세 가지입니다. 중간가가 62만 달러 선을 지키는지, 거래량 감소가 멈추는지, 판매 기간이 더 길어지는지입니다.

제 생각을 덧붙이자면, 지금 리버사이드는 급하게 움직일 시장이 아니라 꼼꼼하게 비교할 시장입니다. 세입자라면 갱신 조건을 따져 보고, 집주인이라면 공실 관리에, 매수자라면 협상에 집중하는 쪽을 저는 권하고 싶습니다.