브루클린 10월 렌트비가 9월보다 올랐느냐는 질문을 요즘 자주 받습니다. 결론부터 말하면 아직 10월 공식 수치로 답할 단계가 아닙니다. 이 글을 정리하는 시점까지 10월 브루클린 수치를 담은 주요 리포트를 제가 직접 확인하지 못했습니다.

그래서 오늘은 확인된 9월 숫자로 흐름을 짚겠습니다. 10월 리포트는 보통 다음 달 중순 전후에 나오니, 나오는 대로 이 기준선과 비교하면 됩니다.

먼저 렌트입니다. 코코란(Corcoran)이 10월 8일 낸 9월 리포트에서 브루클린 중간 렌트는 4,300달러였습니다. 8월의 사상 최고치 4,368달러보다 2% 내려간 수치입니다.

한 달 사이 조금 빠졌다고 시장이 꺾였다고 보면 곤란합니다. 같은 4,300달러가 1년 전보다는 5% 높습니다. 여름 성수기가 지나면 렌트가 살짝 쉬어 가는 건 매년 보는 일입니다.

눈여겨볼 건 매물입니다. 9월 브루클린 활성 매물은 3,428건이었습니다. 8월보다 11%, 1년 전보다 25% 줄었고, 9월 기준으로는 2022년 이후 가장 적었습니다.

매물이 이렇게 말랐는데 렌트가 크게 내려갈 이유가 없습니다. 코코란 쪽도 낮은 재고가 가격을 떠받치고 세입자를 조급하게 만든다고 설명했습니다.

반대 신호도 하나 있습니다. 9월 평균 시장 체류일이 53일로 8월보다 13%, 1년 전보다 33% 늘었습니다. 비싼 매물은 예전만큼 빨리 나가지 않는다는 뜻으로 읽힙니다.

그래도 계약은 꾸준했습니다. 9월 브루클린 신규 임대 계약은 1,407건으로 8월보다 3%, 1년 전보다 10% 많았습니다.

방 크기별로 보면 감이 더 옵니다. 같은 코코란 9월 자료에서 평균 렌트는 스튜디오 3,521달러, 원베드룸 4,218달러였습니다. 투베드룸은 5,708달러였습니다.

쓰리베드룸은 평균 6,885달러로 1년 전보다 1% 낮았습니다. 방 크기 중 유일하게 작년보다 내려간 경우입니다. 가족 단위로 큰 집을 찾는 분들에게는 그나마 협상 여지가 있는 구간입니다.

다른 집계도 보겠습니다. 감정평가사 조너선 밀러가 더리얼딜에 내는 리포트로는 브루클린 중간 렌트가 2월 이후 계속 4,000달러 이상이었습니다. 이 9월 자료에서 고급 매물 중간 렌트는 7,800달러로 1년 전보다 6.3% 올랐습니다.

같은 자료에서 매물은 1년 전보다 17.3% 줄어 11개월 연속 감소했습니다. 신규 계약 중 32.7%는 경쟁 입찰이 붙었습니다. 세 건 중 한 건꼴입니다.

여기서 흔히 나오는 의문이 있습니다. 왜 회사마다 중간 렌트가 다르냐는 겁니다. 집계 대상 매물과 방식이 달라서 그렇습니다.

그러니 서로 다른 리포트 숫자를 섞어서 비교하면 안 됩니다. 9월과 10월을 비교할 때도 반드시 같은 회사, 같은 기준끼리 봐야 합니다. 저는 코코란 9월 4,300달러를 기준선으로 삼겠습니다.

이제 집값입니다. 매매 시장은 월별보다 분기별로 집계하는 경우가 많습니다. 그래서 10월과 9월을 딱 잘라 비교할 공식 수치는 아직 없습니다.

가장 최근 확인된 건 3분기 자료입니다. 더글러스 엘리먼 리포트로 브루클린 3분기 중간 매매가는 115만 달러였습니다. 1년 전 같은 분기보다 5.4% 올랐습니다.

거래는 줄었습니다. 같은 엘리먼 자료에서 매매 건수는 1년 전보다 9% 감소했고, 신규 매물도 2.9% 줄었습니다. 값은 오르는데 손바뀜은 적은 시장입니다.

브라운 해리스 스티븐스 집계로는 평균 매매가가 117만 6,072달러로 3% 올랐습니다. 코코란은 3분기 계약 체결이 1년 전보다 8% 늘었다고 했습니다. 계약이 늘었다는 건 몇 달 뒤 실거래 숫자에 반영될 가능성이 있다는 뜻입니다.

금리도 빼놓을 수 없습니다. 프레디맥이 11월 5일 발표한 30년 고정 평균 금리는 7.18%였습니다. 한 주 전 7.24%에서 조금 내려왔습니다.

1년 전 같은 시기엔 6.22%였습니다. 1년 사이 1%포인트 가까이 높아진 셈이니 집 사기가 쉬울 리 없습니다. 솔직히 이 금리에서 집값이 계속 오르는 걸 보면 저도 좀 놀랍습니다.

이게 렌트와도 연결됩니다. 금리가 높으면 살 사람이 렌트에 머뭅니다. 렌트 수요가 줄지 않으니 매물이 마르고 렌트가 버티는 구조입니다.

그럼 10월 숫자는 어떻게 나올까요. 예측은 하지 않겠습니다. 다만 9월에 나타난 매물 감소와 늘어난 체류일, 이 두 가지가 10월에도 이어지는지를 먼저 보시면 됩니다.

세입자라면 지금이 아주 나쁜 시기는 아닙니다. 성수기 최고점은 8월이었고 9월에 살짝 내려왔습니다. 오래 안 나간 매물이라면 계약 조건을 물어볼 만합니다.

쓰리베드룸처럼 작년보다 내려간 구간은 더 그렇습니다. 다만 매물 자체가 적으니 마음에 드는 집이 나오면 오래 끌지 않는 게 좋습니다.

집을 사려는 분은 금리 흐름을 같이 보셔야 합니다. 금리가 몇 주 연속 내려온 건 반가운 일이지만, 아직 작년보다 한참 높습니다. 월 상환액을 7%대 기준으로 계산해 보고 결정하시길 권합니다.

렌트 수익을 보는 투자자라면 계산이 조금 다릅니다. 렌트는 높게 버티는데 매입 금리가 비싸니 수익률이 빠듯합니다. 현금 비중이 큰 분이 아니면 서두를 이유는 크지 않다고 봅니다.

10월 리포트가 나오면 확인할 순서를 정리해 두겠습니다. 같은 회사의 9월 수치와 먼저 비교합니다. 그다음 1년 전 같은 달과 비교합니다.

마지막으로 매물 수와 체류일을 봅니다. 렌트 숫자 하나만 보고 판단하면 흐름을 놓치기 쉽습니다.

제 생각을 정리하면 이렇습니다. 지금 브루클린은 매물 부족이 가격을 받치는 시장이고, 한 달 오르내림보다 그 구조가 더 중요합니다. 10월 공식 수치가 확인되면 같은 기준으로 다시 짚어 드리겠습니다.