10월 오아후 주택시장 숫자를 받아 보니 한마디로 정리가 됩니다. 집은 빨리 팔리는데 콘도는 잘 안 팔립니다.

이번 글의 수치는 호놀룰루 부동산중개인협회(HBOR) 자료를 인용한 호놀룰루 스타애드버타이저 11월 7일자 보도를 기준으로 정리했습니다. 공식 월간 보고서 원문은 아직 확인하지 못했으니 세부 수치는 협회 발표로 한 번 더 보시길 권합니다.

먼저 단독주택입니다. 10월 오아후 단독주택 중간 거래가격은 115만 달러였습니다.

작년 10월 116만 2,500달러보다 1.1% 낮은 수준입니다. 떨어지긴 했지만 폭으로 보면 사실상 보합에 가깝습니다.

거래 건수는 239건으로 작년 같은 달 261건보다 8.4% 줄었습니다. 가격보다는 거래량 쪽이 더 눈에 띄게 빠졌습니다.

흥미로운 건 매물이 시장에 머무는 기간입니다. 단독주택 중간 판매 소요일은 15일로, 작년 10월 26일보다 오히려 짧아졌습니다.

호가보다 높게 팔린 비율도 34.8%나 됩니다. 사려는 사람은 줄었어도 괜찮은 집에는 여전히 경쟁이 붙는다는 뜻입니다.

월말 기준 단독주택 활성 매물은 805건이었습니다. 오아후 단독주택은 땅이 한정돼 있다 보니 매물이 크게 늘지 않는 구조가 이번에도 그대로 보입니다.

콘도는 사정이 다릅니다. 10월 콘도 중간 재판매 가격은 49만 9,000달러로, 작년 10월 53만 5,000달러보다 6.7% 내려갔습니다.

보도에 따르면 콘도 중간가격이 50만 달러 아래로 내려간 것은 거의 1년 만이라고 합니다. 심리적인 선이 깨졌다는 점에서 의미가 있습니다.

거래 건수는 339건으로 작년 443건보다 23.5% 줄었습니다. 단독주택 감소 폭의 거의 세 배입니다.

콘도 판매 소요일은 49일로 작년 44일보다 길어졌고, 호가 이상에 팔린 비율은 16.1%였습니다. 월말 활성 매물은 2,506건으로 단독주택의 세 배가 넘습니다.

10월 콘도 거래 가운데 50만 달러 이하가 171건으로 절반 정도를 차지했습니다. 첫 집을 찾는 분들에게는 고를 물건이 많아진 셈입니다.

한 달 전 흐름과 비교해 보면 그림이 더 분명해집니다. 9월에는 단독주택 중간가격이 111만 달러로 작년보다 3.9% 낮았고, 거래는 293건으로 6.2% 늘었습니다.

같은 9월 콘도 중간가격은 52만 3,000달러로 오히려 2.8% 올랐습니다. 그러던 것이 10월에 방향이 바뀐 겁니다.

원인으로 가장 많이 꼽히는 건 금리입니다. 프레디맥 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 11월 첫째 주 발표에서 7.18%였습니다.

3주 연속 내려오긴 했지만 1년 전 6.22%와 비교하면 여전히 1%포인트 가까이 높습니다. HBOR 측도 작년보다 높은 금리가 구매자 예산을 압박하고 있다고 설명했습니다.

같은 집값이라도 금리가 1%포인트 오르면 월 상환액이 확 달라집니다. 콘도 구매층은 대출 의존도가 높은 편이라 이 부담을 먼저 받는 겁니다.

콘도에는 관리비라는 변수도 있습니다. 최근 몇 년 사이 보험료와 수리 적립금 부담이 커지면서 관리비가 오른 단지가 많아, 가격이 내려도 선뜻 손이 안 가는 경우가 적지 않습니다.

렌트 쪽은 깔끔하게 정리된 10월 공식 수치를 찾지 못했습니다. 조사 기관마다 방식이 달라 결과도 엇갈립니다.

질로의 관측 렌트 지수는 올봄까지 호놀룰루 렌트가 전년보다 올랐다고 보여 줬습니다. 반면 렌트합처럼 매물 호가를 집계하는 곳은 8월 기준으로 1년 사이 중간 렌트가 내려갔다고 발표했습니다.

제가 보기엔 기존 세입자의 갱신 렌트는 버티고, 새로 나온 매물 호가는 조금 꺾인 상황에 가깝습니다. 렌트를 구하시는 분은 한 곳 수치만 믿지 말고 실제 매물 몇 개를 비교해 보시는 게 정확합니다.

그럼 지금 사도 되느냐는 질문이 나오게 됩니다. 콘도는 매물이 많고 가격이 내려와 협상 여지가 생겼다는 점은 분명 유리합니다.

다만 금리가 7%대인 상황에서 월 상환액과 관리비를 합치면 렌트보다 훨씬 무거울 수 있습니다. 관리 단체의 적립금 상태와 특별 부과금 계획은 반드시 서류로 확인하셔야 합니다.

단독주택은 반대입니다. 가격이 크게 빠지지 않았고 좋은 집은 보름이면 팔리니, 금리가 내리기를 기다리는 동안 가격 협상력이 크게 생기기는 어렵습니다.

파는 입장에서도 마찬가지입니다. 단독주택은 아직 매도자에게 나쁘지 않은 장이지만, 콘도는 가격을 현실적으로 잡지 않으면 오래 걸릴 각오를 해야 합니다.

수십 년 이 시장을 봐 오면서 느낀 건, 오아후는 전국 평균보다 늦게 움직이고 덜 출렁인다는 점입니다. 이번 10월 수치도 급락이라기보다 금리 부담이 콘도부터 서서히 드러나는 과정으로 읽힙니다.

저라면 콘도는 금리 흐름을 보면서 연말까지 조건 좋은 물건을 천천히 찾아보겠습니다. 단독주택은 기다린다고 싸지지 않으니, 형편이 된다면 금리는 나중에 재융자로 조정한다는 생각으로 접근하겠습니다.