최근 시장을 보면 토런스에서 캡레이트와 캐시온캐시 수익률을 뒤섞어 이야기하는 경우를 자주 만납니다. 한 투자자는 인터넷에서 찾은 캡레이트 수치를 자신이 대출을 낀 상태의 예상 수익률로 그대로 받아들였는데, 실제 대출 조건을 넣어 다시 계산하니 숫자가 상당히 달라졌습니다.

Zumper 자료에 따르면 2026년 8월 기준 토런스 평균 렌트는 2849달러입니다. Zillow는 전체 매물 유형 중위 렌트를 2800달러로, RentCafe는 평균 2547달러로 각각 집계해 자료마다 약간의 차이가 있습니다. 주택가격은 U.S. News 기준 중위 주택가치가 100만3295달러이며, 노스토런스 지역의 최근 3개월 중위 매매가는 110만달러로 전년보다 3퍼센트 올랐다고 Redfin은 전합니다.

침실 규모별로 보면 스튜디오는 1746달러, 1베드룸은 2210달러, 2베드룸은 2918달러, 3베드룸은 3721달러 수준입니다. 항구 인접 지역답게 침실 수에 따른 렌트 격차가 비교적 일정한 편입니다.

재산세는 캘리포니아 Prop 13에 따라 매입가의 1퍼센트가 기본이지만, 로스앤젤레스 카운티의 지방채와 특별부과금이 더해지면 실제 부담은 1.1에서 1.3퍼센트 수준으로 올라가는 경우가 많습니다. 이 점은 예산을 짤 때 미리 반영해 두는 편이 유리하지만, 동네마다 부과되는 특별부과금 항목이 달라 계산이 번거로울 수 있다는 점은 부담이 될 수 있습니다.

총수익률을 계산해 보면, 매입가 100만달러에 평균 렌트 2849달러를 적용할 경우 연간 총렌트는 3만4188달러이고 총수익률은 3.4퍼센트 정도입니다. 여기까지는 비용을 전혀 반영하지 않은 값이라는 점을 기억해야 합니다.

50퍼센트 룰로 운영비용을 총렌트의 절반 수준으로 가정하면 순영업소득은 연 1만7094달러 안팎으로 줄고, 이를 매입가로 나눈 캡레이트는 1.7퍼센트가 됩니다. 이 캡레이트는 대출 없이 현금으로 매입했다고 가정한 수익률이라는 점이 유리한 기준이 되지만, 실제로 대부분의 투자자는 대출을 활용하기 때문에 이 숫자만으로는 체감 수익률을 알기 어렵다는 부담이 남습니다.

캐시온캐시 수익률은 여기서 한 단계 더 들어갑니다. 다운페이먼트 20퍼센트인 20만달러를 투입했다고 가정하면, 순영업소득에서 매달 나가는 모기지 원리금을 뺀 세전 현금흐름을 20만달러로 나눈 값이 캐시온캐시 수익률입니다. 금리가 낮을 때는 캡레이트보다 높게 나올 수 있어 유리하지만, 금리가 높아지면 오히려 캡레이트보다 낮아질 수 있다는 점이 부담으로 작용합니다.

1퍼센트 룰로 보면 매입가 100만달러의 1퍼센트는 1만달러인데, 평균 렌트 2849달러는 이 기준의 3분의 1에도 못 미칩니다. 토런스처럼 매입가가 높은 해안 인접 도시에서는 현금흐름보다 장기 시세차익을 기대하는 투자자가 많은 이유이기도 합니다. 공실손실도 함께 고려해야 합니다. 세입자 교체 시기에 발생하는 한 달 안팎의 공백을 반영하면 연간 총렌트는 3만1339달러 수준으로 줄어들고, 캡레이트는 소폭 더 낮아질 수 있습니다. 노스토런스처럼 최근 3퍼센트 오른 지역이 있는가 하면 상대적으로 완만한 지역도 있어, 매입 전에는 관심 있는 구역의 최근 3개월 거래 사례를 따로 확인해 보는 편이 좋습니다.

총수익 관점에서는 최근 3퍼센트가량 오른 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가도 함께 살펴볼 만합니다. 한인 가정이 선호하는 학군 지역이라면 GreatSchools 등급과 배정 경계를 매입 전 다시 확인해 보기 바랍니다. 대출 조건별 비교도 필요합니다. 금리가 1퍼센트포인트만 달라져도 캐시온캐시 수익률은 상당히 움직일 수 있으므로, 매물을 비교할 때는 같은 금리 가정으로 계산해야 공정한 비교가 됩니다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 받아보시기 바랍니다.