얼마 전 오랜 친구랑 커피 한잔하는데, 이 친구가 한숨을 푹 쉬는 거예요. 어머님 돌아가시고 집 정리를 하는데 재산세가 몇 배로 뛴다는 얘기를 들었다고요.

아 진짜로, 그 말 듣고 남 일 같지가 않았어요. 부모님 집은 물려받으면 세금도 그대로 이어받는 줄로만 알았거든요.

사실 몇 년 전 이 블로그에 "부모 자식 사이엔 재산세 걱정 안 해도 된다"고 쓴 적이 있어요. 지금 다시 보면 그건 반쯤 틀린 얘기입니다.

판을 바꾼 게 Prop 19예요. 2020년 11월 3일 주민투표로 통과됐고, 부모와 자녀 사이 이전 규정은 2021년 2월 16일부터 적용되고 있습니다.

예전 Prop 58 시절엔 부모가 살던 집은 값이 얼마든 기존 과세가치를 그대로 넘겨받았죠. 다른 부동산도 과세가치 100만 달러까지는 재평가 없이 넘어갔고요.

지금은 조건이 확 좁아졌어요. 부모의 주거주지, 영어로 family home이어야 하고 물려받은 자녀도 그 집을 주거주지로 써야 합니다.

렌트 주던 집이나 투자용 콘도는 이제 이 혜택이 아예 없어요. 넘어가는 순간 시가로 다시 평가됩니다.

집값에도 선이 있어요. 부모의 기존 과세가치, 즉 factored base year value에 1,044,586달러를 더한 금액까지만 보호해 줍니다.

이 금액은 2025년 2월 16일부터 2027년 2월 15일 사이 이전분에 적용돼요. 주 조세형평위원회(BOE)가 2년마다 조정하니까 내년 2월 16일부터는 이 숫자가 다시 조정됩니다.

예를 들어볼게요. 부모님 집 과세가치가 30만 달러인데 시가가 150만 달러라면 보호 한도는 1,344,586달러예요.

이걸 넘는 155,414달러만 과세가치에 더해져서 새 과세가치는 455,414달러가 됩니다. 기본세율 1%로만 따지면 연 3,000달러이던 재산세가 4,554달러로 오르는 셈이죠.

그런데 조건을 못 맞추면 얘기가 완전히 달라져요. 150만 달러 전체로 재평가돼서 기본세율만으로도 연 1만5천 달러고, 실제 고지서엔 지역 채권이랑 특별부과금이 더 붙습니다.

제가 보기엔 폭탄이 집값 한도보다 서류 마감에서 더 자주 터져요. 그게 뭔 소린지 하나씩 볼게요.

첫 번째 마감은 1년이에요. 물려받은 자녀가 이전일로부터 1년 안에 들어가 살고, 같은 1년 안에 Homeowners' Exemption(BOE-266)까지 신청해야 합니다.

상속이면 이전일은 보통 사망일로 봐요. 프로베이트가 1년 넘게 끌어도 이 시계는 기다려주지 않습니다.

두 번째는 제외 신청서 BOE-19-P예요. 이전일로부터 3년 안, 아니면 제3자에게 팔기 전 중 빠른 날까지 내야 합니다.

3년을 놓쳤어도 카운티 assessor가 재평가 통지를 보낸 뒤 6개월 안에 내면 인정돼요. 그것마저 놓치면 신청한 해부터만 적용되고, 지난 세금은 못 돌려받습니다.

올해 1월 1일부터 시행된 SB 293으로 기한이 늘어난 경우도 있긴 해요. 다만 2025년 팰리세이즈, 이튼 산불 같은 재난 피해 지역의 일부 사례 얘기고, 1년 입주 기한은 그대로입니다.

형제가 여럿이면 어떻게 되냐는 질문도 많이 받아요. BOE 설명으로는 자녀 중 한 명만 들어가 살면서 1년 안에 면제 신청을 해도 조건은 충족됩니다.

진짜 함정은 버이아웃이에요. 들어가 살 형제가 자기 돈으로 다른 형제 지분을 사들이면, 그 부분은 형제끼리의 거래로 봐서 재평가될 수 있습니다.

그래서 리빙트러스트에 non-pro-rata 분배 조항을 넣는 경우가 많아요. 집은 들어갈 자녀에게, 비슷한 가치의 현금은 다른 자녀에게 나누는 식인데, 이건 트러스트 문구가 있어야 가능합니다.

손주가 받는 경우는 더 까다로워요. 손주의 부모, 그러니까 조부모의 자녀가 이전일 기준으로 이미 세상을 떠난 경우에만 됩니다.

Prop 19를 없애자는 움직임도 계속 있었어요. 2022년, 2024년엔 서명이 모자라 무산됐고, 올해 11월 3일 선거에 확정된 주민발의안 목록에도 폐지안은 없습니다.

솔직히 좀 야박한 법이다 싶어요. 평생 갚아온 집인데 자식이 직장 때문에 못 들어가면 혜택이 없잖아요.

그렇다고 투자용 부동산까지 대대로 세금 혜택을 주던 걸 줄인 건 공정하다는 생각도 들어요. 어느 쪽이든 법이 바뀌길 기다리며 손 놓고 있을 일은 아닙니다.

부모님 살아계실 때 해둘 게 있어요. 트러스트 문구 점검, assessor 웹사이트에서 현재 과세가치 확인, 누가 들어가 살지 가족끼리 미리 얘기해두는 것까지요.

일이 생긴 뒤엔 순서가 중요해요. 사망 증명서부터 챙기고, 입주 날짜를 정하고, BOE-266 먼저 내고 BOE-19-P도 바로 이어서 내세요.

LA 카운티에 있는 집이면 LA County Assessor에 내면 되고, 다른 카운티면 집이 있는 카운티 assessor로 가야 합니다. 장례 치르고 정리하다 보면 1년 금방 가요.

집값이나 가족 상황마다 계산이 달라지니까 최종 결정 전엔 세무사나 상속 전문 변호사한테 한 번 확인받으시길 권해요.

슬픔은 천천히 추슬러도 되지만 서류 마감은 달력에 빨간 줄로 그어두세요. 제 친구도 그 1년을 거의 놓칠 뻔했거든요.