최근 솔트레이크시티에서 콘도를 알아보던 한 가정이 계약을 앞두고 이런 질문을 해왔다. 지금 마음에 든 유닛의 관리비는 감당할 만한데, 몇 년 뒤 갑자기 몇천 달러짜리 특별부과금이 나오면 어떻게 하느냐는 것이었다. 콘도를 처음 알아보는 분들이 공통으로 하는 고민이라 여기서 한번 정리해 보려 한다.

솔트레이크시티의 콘도와 타운홈 관리비는 대체로 월 200달러에서 350달러 사이에서 형성된다. 시 전체 중위 관리비는 170달러로 유타주 안에서 두 번째로 높은 수준이고, 전국 중위값이 2024년 기준 125달러였던 것과 비교하면 이 지역 관리비가 낮지 않다는 것을 알 수 있다. 콘도가 단독주택보다 관리비가 높게 형성되는 이유는 협회가 건물 구조 자체를 관리 대상으로 떠안기 때문이다.

그렇다면 특별부과금은 왜 나오는 걸까. 관리비 안에는 리저브펀드라는 적립금이 포함되는데, 이 적립금이 지붕이나 배관, 엘리베이터 같은 대형 수리 비용을 감당할 만큼 쌓여 있지 않으면 수리 시점에 입주자 전원에게 한꺼번에 청구가 나간다. 유타주는 콘도 협회에 6년마다 한 번 리저브 분석을 하고 3년마다 갱신하도록 정하고 있다. 이는 유타주법 57-8-7.5에 근거한다. 다만 얼마를 적립해야 하는지 정해진 금액은 없고, 협회가 신중하게 판단해 예산에 반영하도록 하고 있다.

여기서 눈여겨볼 부분이 하나 있다. 유타주는 입주자 51퍼센트가 예산 채택 후 45일 안에 반대하면 협회가 제안한 리저브 적립 항목을 부결시킬 수 있도록 하고 있다. 당장 관리비를 낮게 유지하고 싶은 입주자들의 표가 몰리면 적립금이 충분히 쌓이지 않을 가능성도 있다는 뜻이다. 그래서 계약 전에는 최근 리저브 분석 보고서와 실제 적립 잔액, 최근 몇 년간의 특별부과금 이력, 그리고 예산 부결 이력이 있는지까지 함께 확인해 보는 것이 좋다.

은행 대출도 이 부분과 맞닿아 있다. 패니메이나 프레디맥 기준 대출을 받으려면 협회가 재무 건전성 심사를 통과해야 하는데, 리저브펀드가 부실하거나 연체율이 높거나 소송이 걸려 있으면 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 어려워질 수 있다. 그러니 마음에 드는 콘도를 찾았다면 셀러에게 최근 재무제표와 리저브 분석 보고서를 요청해 보기 바란다.

솔트레이크시티 다운타운의 고층 콘도와 슈가하우스, 애비뉴스 같은 오래된 동네의 저층 콘도는 관리비 구성 자체가 다르다. 고층 건물은 엘리베이터와 로비 보안, 주차 시설 유지비가 관리비에 더해지는 반면, 저층 건물은 관리비는 낮아도 지붕과 외벽 보수 시점이 한꺼번에 몰릴 위험이 상대적으로 크다. 임대 수익을 목적으로 콘도를 매입하려는 경우라면 협회 규약에 임대 제한 조항이 있는지, 있다면 최소 임대 기간이나 임대 가능 세대 비율에 상한이 있는지부터 확인해 보아야 한다. 반려동물 규정 역시 건물마다 차이가 크므로 서면으로 미리 받아보는 것이 좋다.

협회 이사회 회의록도 놓치기 쉬운 자료 중 하나다. 최근 몇 차례 회의록만 봐도 임박한 대형 수리나 예산 부결 논의가 있었는지 가늠할 수 있다. 셀러나 리스팅 에이전트에게 최근 1년에서 2년치 회의록을 요청해 보는 것도 재무제표만으로는 보이지 않는 부분을 확인하는 방법이다. 회의록은 협회 매니지먼트 회사나 이사회에 요청하면 대부분 받아볼 수 있으니 번거롭더라도 챙겨보기 바란다.

솔트레이크시티로 다른 주에서 옮겨오는 가정이라면 재산세와 보험료 산정 방식이 이전 거주지와 다르다는 점도 함께 살펴야 한다. 한인 가정이 학군을 중요하게 여긴다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 관심 있는 콘도 주소지의 배정 학교를 구매 전 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 전문가의 상담을 함께 받아보기를 권한다.