얼마 전 상담에서 한 고객이 캡레이트가 5%라던데 대출 끼고 사면 수익률이 더 좋아지는 거 아니냐고 물었습니다. 캡레이트와 캐시온캐시를 같은 개념으로 여기고 계셨던 겁니다. 벨뷰처럼 집값이 높은 지역에서는 이 둘을 헷갈리면 오히려 큰 착각을 하게 됩니다.

먼저 숫자부터 보겠습니다. 벨뷰의 중위 매매가는 2026년 기준 약 150만 달러이고(Houzeo), 월 렌트비는 평균 2919달러 수준입니다(Zumper, 2026년 8월). 연간 렌트수입은 3만 5028달러이고, 이를 매입가로 나눈 총수익률은 2.34%에 그칩니다.

여기서 재산세와 보험료, 관리비를 빼면 순영업소득이 나오는데, 이걸 매입가로 나눈 값이 캡레이트입니다. 벨뷰가 속한 King County의 실효 재산세율은 약 0.85%이고, 중위 연간 세금은 6745달러입니다(propertytaxalmanac.com). 50% 룰을 적용하면 순영업소득은 연 1만 7514달러이고, 캡레이트는 1.17%까지 낮아집니다.

이걸 쉽게 말하면, 캡레이트는 대출을 전혀 쓰지 않았을 때의 순수익률입니다. 반면 캐시온캐시는 실제로 투자한 현금 대비 세전 현금흐름을 보는 지표라, 대출 조건에 따라 완전히 달라집니다.

문제는 지금처럼 캡레이트가 낮은 시장에서는 대출이 오히려 수익률을 깎아먹을 수 있다는 점입니다. 예를 들어 25% 다운, 연 6.75%대 30년 모기지를 가정하면 연간 원리금 상환액이 순영업소득을 훌쩍 넘습니다. 이 경우 캐시온캐시는 마이너스 16% 안팎까지 떨어질 수 있습니다. 캡레이트보다 대출 금리가 높으면, 레버리지를 쓸수록 수익률이 나빠지는 셈입니다.

그럼에도 벨뷰는 한인 가정들이 선호하는 학군이 많고, 임차 수요 자체는 꾸준한 지역입니다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바랍니다.

1% 룰로 보면 벨뷰의 특징이 더 뚜렷해집니다. 매입가의 1%는 월 1만 5000달러인데, 실제 렌트비는 2919달러로 매입가의 0.19% 수준에 그칩니다. 순수 현금흐름 기준으로는 전국 평균과 비교할 대상이 아예 다른 시장이라고 볼 수 있습니다.

벨뷰는 대형 IT 기업들이 자리잡은 지역 특성상 매입가 자체가 오랫동안 높게 형성되어 왔습니다. 같은 자료에서 단독주택 평균가는 164만 달러, 콘도 평균가는 49만 6000달러로 나타나(Houzeo), 주택 유형에 따라 캡레이트 계산 결과도 크게 달라질 수 있습니다.

콘도를 고려한다면 HOA비도 별도로 계산에 넣어야 합니다. 매입가가 낮아 총수익률은 상대적으로 높아 보여도, HOA비가 더해지면 순영업소득은 예상보다 줄어들 수 있습니다.

그 고객에게는 두 지표를 이렇게 정리해 드렸습니다. 캡레이트는 대출 없이 이 집을 순수하게 보유했을 때 나오는 수익률이고, 캐시온캐시는 실제로 대출을 얼마나 쓰느냐에 따라 캡레이트보다 높아질 수도, 낮아질 수도 있는 지표라는 점입니다. 지금처럼 대출 금리가 캡레이트보다 높은 시장에서는 레버리지가 오히려 발목을 잡을 수 있습니다.

투자용 부동산 대출은 실거주 목적의 모기지와 조건이 다릅니다. 다운페이먼트 비율이 더 높게 요구되고 금리도 소폭 더 붙는 경우가 많아, 앞서 가정한 25% 다운, 6.75%대 금리도 실제로는 개인 신용과 대출 상품에 따라 달라질 수 있습니다.

이렇게 캡레이트와 캐시온캐시를 나눠서 보면, 왜 벨뷰 같은 지역에 여전히 투자자들이 몰리는지도 설명이 됩니다. 현금흐름보다는 오랜 기간에 걸친 자산 증가에 무게를 두는 투자자들이 많기 때문입니다. 다만 이런 접근은 자금 여유와 투자 기간에 따라 맞고 틀림이 갈리는 문제입니다.

캡레이트가 낮다고 무조건 나쁜 투자는 아닙니다. 시세차익과 자산 증가까지 함께 보는 총수익 관점이 필요합니다. 다만 두 지표를 헷갈린 채 대출 규모를 정하면 예상과 전혀 다른 결과를 받아볼 수 있으니, 계약 전에는 꼭 전문가와 함께 확인해 보기 바랍니다.