같은 어바인 안에서도 매물 두 곳을 놓고 수익률이 왜 이렇게 다르냐는 상담을 받은 적이 있다. 하나는 구시가지 쪽 오래된 동네였고, 다른 하나는 최근 조성된 신규 개발지구였다. 같은 시 안에서도 어느 쪽인지에 따라 사정이 다르다는 걸 이때 다시 확인했다.

Zillow 기준 어바인 평균 주택가치는 130만8421달러다. Zillow Rental Manager 자료 기준 렌트는 월 4500달러 수준으로 나타난다. 이 숫자로 총수익률을 구하면 연간 렌트수입 5만4000달러를 매입가로 나눈 4.13%가 나온다. 언뜻 다른 오렌지카운티 도시보다 높아 보이지만, 여기서 끝내면 어바인의 특성을 놓치게 된다.

어바인의 재산세는 동네에 따라 격차가 크다. 구시가지 오래된 동네는 지역 채권을 포함해도 실효세율이 대체로 1.05%에서 1.1% 사이에 머문다. 반면 최근 조성된 마스터플랜 개발지구는 커뮤니티 퍼실리티 디스트릭트, 즉 Mello-Roos 부과금이 더해지면서 실효세율이 1.4%에서 2.1%까지 올라가는 경우가 흔하다.

상담했던 두 매물도 정확히 이 차이를 보여줬다. 구시가지 매물은 캡레이트 계산에서 재산세 부담이 상대적으로 가벼웠던 반면, 신규 개발지구 매물은 Mello-Roos 부과금이 연간 1200달러에서 많게는 6000달러 이상 추가되는 경우도 있어 순영업소득이 눈에 띄게 줄었다.

순영업소득은 총렌트수입에서 재산세, 보험료, 유지보수비, 공실손실 등을 뺀 금액이며 모기지 원리금은 포함하지 않는다. 50% 룰을 참고해 운영비용을 렌트수입의 절반 정도로 가정하면 순영업소득은 연간 약 2만7000달러 선이 되고, 캡레이트는 2.1% 근처가 된다. 다만 이는 평균치이고, Mello-Roos가 큰 매물은 이보다 더 낮게 나올 수 있다.

대출을 활용한다면 캐시온캐시 수익률까지 봐야 두 매물을 정확히 비교할 수 있다. 다운페이먼트와 클로징비용 등 실제 투입한 현금 대비 세전 현금흐름을 보는 지표인데, 같은 캡레이트라도 대출 비율에 따라 체감 수익률이 달라진다.

Orange County 전체로 보면 2026년 2분기 다세대주택 공실률은 4.3%, 순흡수량은 전년 동기 대비 29.8% 늘었다. 어바인은 학군 프리미엄과 신규 개발 수요가 겹치는 지역이라 임대 수요 자체는 꾸준한 편으로 보인다.

한인 가정이 몰리는 학군 지역이라는 점 때문에 매입가가 높게 형성되고, 그만큼 수익률 지표는 낮게 나오는 편이다. 학군 등급은 GreatSchools 같은 지표로 확인하되, 경계가 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. Mello-Roos 부과금은 매물마다 다르므로 오렌지카운티 재산세 고지서나 CFD 서류를 직접 확인하는 것이 정확하다.

두 매물을 놓고 상담을 마무리할 때는 항상 총수익 개념까지 함께 짚어준다. 매달 들어오는 렌트 현금흐름뿐 아니라 시세차익, 대출원금이 상환되면서 늘어나는 자산, 감가상각 같은 세제혜택까지 더한 것이 총수익이다. 신규 개발지구 매물은 Mello-Roos 부담으로 당장의 캡레이트는 낮지만, 신축 특유의 낮은 유지보수비와 꾸준한 임차 수요로 공실 위험이 상대적으로 적은 편이다. 구시가지 매물은 반대로 재산세 부담은 가볍지만 노후 설비에 따른 유지보수비를 넉넉히 잡아두는 편이 안전하다. 대출을 활용했다면 매달 갚아나가는 원금만큼 순자산이 함께 쌓인다는 점도 두 매물 모두에 해당하는 부분이다.

결국 어바인에서는 같은 총수익률이 나와도 동네에 따라, 그리고 개발 시기에 따라 캡레이트가 크게 갈릴 수 있다. 여기에 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 더해야 총수익의 전체 그림이 완성된다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 개별 매물의 세부 조건을 확인해 보기 바란다.