고정금리로 갈 것인가, 변동금리로 갈 것인가. 워싱턴DC에서 주택 구매를 계획하는 분들과 대화를 나누다 보면 결국 이 갈림길에서 고민이 시작됩니다. 두 선택지를 제대로 비교하려면 먼저 금리가 어떤 원리로 정해지는지부터 짚어야 합니다.

모기지 금리를 움직이는 첫 번째 축은 10년물 국채 수익률입니다. 30년 고정 모기지는 만기가 길어 장기 국채 수익률과 유사하게 움직이는 경향이 뚜렷합니다. 두 번째는 연준의 기준금리와 인플레이션 전망입니다. 기준금리가 모기지 금리를 직접 정하지는 않지만 시장의 자금 조달 비용을 통해 반영됩니다.

세 번째는 MBS 시장의 수급 상황입니다. 대출을 묶어 만든 주택저당증권에 대한 투자 수요가 견조하면 국채 대비 모기지 금리 스프레드가 좁아지는 경향이 나타납니다. 이 세 가지가 함께 작용하면서 매주 발표되는 평균 금리가 형성됩니다.

현재 30년 고정 모기지 평균 금리는 6%대 중후반 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 15년 고정은 이보다 낮은 5%대 후반에서 6%대 초반 범위로 형성되는 경향이 있습니다.

다시 고정금리와 ARM 비교로 돌아가면, 고정금리는 전체 대출 기간 동안 상환액이 일정하게 유지된다는 안정성이 장점입니다. 반면 ARM은 초기 몇 년간 상대적으로 낮은 금리로 시작하지만 이후 지표 금리에 따라 조정됩니다. DC처럼 근무지 이동이 잦은 직군이 많은 지역에서는 5~7년 내 이주 가능성을 감안해 ARM을 고려하는 경우도 있지만, 장기 정착 계획이라면 고정금리가 더 안정적인 선택이 됩니다.

신용점수에 따른 금리 차이도 비교해볼 필요가 있습니다.

• 760점 이상: 최저 금리대
• 700~759점: 평균 수준 금리
• 660~699점: 평균 이상 금리
• 620점 미만: 승인 조건 강화 경향

DTI와 다운페이먼트 비율 역시 렌더가 제시하는 금리에 영향을 줍니다. 다운페이먼트를 늘리면 DTI가 낮아져 협상에서 유리해지는 경우가 많습니다.

한인 가구 입장에서는 대출 신청 전 최소 3~6개월 크레딧카드 사용률을 낮게 관리하고, 신규 대출이나 카드 개설을 자제하는 것이 현실적인 준비입니다. DC 지역은 렌더별 클로징 비용과 조건 차이가 큰 편이라 최소 두세 곳 견적을 비교해보시길 권해드립니다.