예산 15만달러로 콜럼버스에서 렌트용 주택을 찾고 있다며 온라인 수익률 계산기에 어떤 숫자를 넣어야 하느냐고 묻는 문의를 받은 적이 있다. 계산기 자체는 어렵지 않지만, 어떤 항목을 넣고 빼느냐에 따라 같은 매물을 두고도 완전히 다른 수익률이 나온다는 점이 자주 간과된다. 그 상황을 처음부터 끝까지 따라가 보겠다.

Zillow 홈밸류인덱스 기준 콜럼버스 평균 주택가치는 약 15만2411달러이고, RentCafe가 2026년 8월 집계한 평균 렌트비는 월 1214달러다. 이 매물을 15만2411달러에 매입해 월 1214달러에 임대한다고 가정하면, 연간 렌트수입은 1만4568달러이고 총수익률은 매입가 대비 약 9.6퍼센트가 나온다. 계산기에 매입가와 월세만 넣었을 때 처음 나오는 숫자가 바로 이것이다.

여기서 멈추지 않고 운영비용을 넣어 보면 그림이 달라진다. Ownwell 집계에 따르면 머스코지 카운티의 실효 재산세율은 약 1.25퍼센트로, 15만2411달러 주택이라면 재산세가 연간 1900달러 안팎이다. 여기에 보험료, 위탁관리비, 유지보수비, 공실손실을 더해 50퍼센트 룰을 적용하면 순영업소득은 렌트수입의 절반인 7284달러로 줄고, 캡레이트는 약 4.8퍼센트로 내려온다. 총수익률 9.6퍼센트와 캡레이트 4.8퍼센트는 같은 매물을 두고 나온 숫자이지만, 계산기에 무엇을 넣었느냐에 따라 두 배 가까이 차이가 난다.

대출을 낀 상황까지 계산기에 넣어 보면 세 번째 숫자가 나온다. 다운페이먼트와 클로징비용으로 3만8000달러를 투입하고 모기지 원리금을 낸 뒤 세전 현금흐름이 연간 1900달러 남는다면 캐시온캐시 수익률은 5퍼센트다. 이 수치는 대출 금리와 상환 조건에 따라 크게 달라지므로, 계산기에 어떤 대출 조건을 넣었는지 항상 확인해 볼 필요가 있다.

• 총수익률 = 연간 렌트수입 ÷ 매입가 x 100, 운영비용 미반영
• 캡레이트 = 연간 NOI ÷ 매입가 x 100, 운영비용 반영 대출 제외
• 캐시온캐시 수익률 = 연간 세전 현금흐름 ÷ 실투입 현금 x 100, 대출 반영

1퍼센트 룰로 보면 15만2411달러 주택은 월 1524달러 렌트가 나와야 기준을 채우는데, 콜럼버스 평균 렌트비 1214달러는 이에 못 미친다. 다만 매입가 자체가 낮아 캡레이트는 준수하게 나오는 편이니, 이 점은 유리하지만 시세 상승을 장담할 수 없다는 점은 부담이 될 수 있다. 한인 가정이 관심을 갖는 콜럼버스 북부 학군은 GreatSchools 평가가 양호한 편이지만 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 옮겨오는 경우 이전 거주지보다 매입가가 낮다고 해서 운영비용 항목을 대충 넣으면 계산기 결과가 실제와 크게 어긋날 수 있다.

계산기가 보여주지 못하는 항목도 있다. 원리금 상환을 통해 매달 쌓이는 자산 증가분과 감가상각을 활용한 세제혜택, 그리고 장기 보유 시 기대할 수 있는 시세차익까지 더하면 총수익은 캡레이트나 캐시온캐시 수익률 숫자보다 더 나은 그림이 된다. 콜럼버스는 군사 기지를 낀 지역 특성상 임차인 수요가 특정 계절에 몰리는 경향이 있어, 계산기에 공실 가정을 넣을 때는 이런 계절성도 함께 감안해 볼 필요가 있다. 매입가가 낮은 시장일수록 이런 세부 항목 하나하나가 수익률 차이로 이어지기 쉽다. 처음 문의를 준 이에게는 계산기에 매입가와 월세만 넣지 말고, 재산세와 보험료, 공실 가정, 대출 조건까지 순서대로 채운 뒤 세 가지 지표를 나란히 뽑아 보라고 권했다.

결국 같은 계산기라도 총수익률만 뽑아볼지, 운영비용을 넣어 캡레이트까지 볼지, 대출까지 반영해 캐시온캐시 수익률을 볼지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 세 가지 지표를 함께 놓고 보는 습관이 실제 현금흐름을 가늠하는 데 도움이 됩니다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 구체적인 숫자를 다시 확인해 보기 바랍니다.