컬럼버스에서 처음 렌트를 놓았던 한 집주인의 경우를 따라가 보자. 지인 소개로 세입자를 들였고, 계약서도 인터넷에서 내려받은 양식을 그대로 썼다. 몇 달 뒤 배관이 고장 났는데, 수리 책임이 누구에게 있는지 계약서에 명확히 적혀 있지 않아서 다툼이 됐다. 결국 소액 재판까지 갔고, 시간과 비용이 예상보다 훨씬 많이 들었다. 초보 집주인이 겪는 트러블은 대부분 이렇게 계약서를 대충 넘긴 데서 시작된다.

렌트비 책정부터 순서대로 짚어보면, 컬럼버스 평균 렌트는 RentCafe 기준 월 1214달러다. Zumper는 같은 해 8월 기준 1100달러로 집계했는데, 전년 대비로는 15퍼센트 넘게 낮아진 것으로 나타났다. 낮은 렌트비는 세입자 구하기에는 유리하지만, 수익률 계산에서는 부담이 될 수 있다. 두 가지를 함께 놓고 실제 유지비까지 계산해보는 편이 안전하다.

렌트비를 정한 뒤에는 세입자를 구해야 한다. 광고는 Zillow나 Apartments.com에 올리는 것이 기본이지만, 문의가 온다고 바로 계약하지 않는 것이 중요하다. 지원자를 스크리닝할 때 확인할 항목은 이렇다.

• 신용 점수와 연체 이력
• 소득 증빙 서류
• 이전 렌트 기록과 전 집주인 확인
• 배경 조회 동의

지인 소개라고 해서 이 절차를 생략하면 앞의 사례처럼 나중에 곤란해질 수 있다. 아는 사람일수록 오히려 서류는 더 꼼꼼히 남겨두는 편이 관계를 지키는 길이기도 하다.

광고를 올릴 때 사진의 질이 문의량을 크게 좌우한다. 배관 수리 이력까지 미리 밝혀두면 오히려 신뢰를 준다. 신청료를 받는 경우 신용 조회와 배경 조회 실비 수준에서 정하는 것이 합리적이다.

리스 계약서에는 렌트비와 납부일, 보증금, 수리와 유지보수 책임 범위를 구체적으로 적어야 한다. 배관이나 가전 고장 시 누가 며칠 안에 처리하는지까지 정해두면 분쟁을 크게 줄일 수 있다. 조지아 주 보증금 상한은 Safe at Home Act에 따라 렌트비 2개월치이며, 세입자가 나간 뒤 30일 안에 반환하거나 공제 내역을 서면으로 통지해야 한다. 기한을 넘기면 공제 권리를 잃고, 부당하게 쥐고 있었다는 것이 인정되면 3배 배상까지 갈 수 있다.

렌트비 연체 시에는 3영업일치 통지를 먼저 보내고, 해결이 안 되면 치안판사 법원에 dispossessory 절차를 신청하는 순서를 따른다. dispossessory 절차를 신청해도 곧바로 집을 비울 수 있는 것은 아니다. 세입자가 통지를 받은 뒤 7일 안에 법원에 답변할 수 있고, 답변이 접수되면 보통 10일에서 30일 사이에 심리가 열린다. 앞서 본 배관 다툼처럼 계약서가 허술하면 이 과정에서 집주인이 불리해질 수 있다.

입주 전 walkthrough로 집 상태를 사진과 영상으로 남겨두고, 세입자와 함께 항목별로 확인해두는 습관을 들이면 좋다. 정상적인 마모와 실제 파손을 미리 구분해두는 것이 앞서 겪은 것 같은 분쟁을 막는 가장 확실한 방법이다.

집주인 보험도 빼놓지 말아야 한다. 자가 거주용 주택보험과 렌트용 보험은 보장 범위가 다른 경우가 많아서, 세입자가 들어오기 전에 보험사에 렌트 사실을 알리고 필요하면 보험을 변경하는 것이 안전하다. 계약 기간이 끝나갈 무렵에는 갱신할지 여부를 미리 세입자와 상의해두는 편이 다음 세입자를 구하는 수고를 줄여준다.

세입자에게 렌터스 보험 가입을 계약 조건으로 요구하는 집주인도 많다. 화재나 도난으로 세입자 개인 물건이 피해를 입어도 집주인 보험으로는 보장되지 않는 경우가 대부분이라, 이 조항을 계약서에 넣어두면 나중에 책임 소재를 두고 다투는 일이 줄어든다.

계약서를 꼼꼼히 쓰는 쪽이 당장은 번거롭지만, 나중에 분쟁이 생겼을 때는 훨씬 유리하다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가나 변호사와 상담해보기 바란다.