뉴스에서 리버스 모기지를 악용한 고령층 사기 사건을 접하고 나서 이 상품 자체를 아예 멀리해야 하는지 걱정스럽게 물어오는 분들이 있습니다. 실제로 사기 피해가 존재하는 것은 사실이지만, 그렇다고 제도 자체가 무조건 위험한 것은 아니라는 점부터 짚어보면 좋겠습니다.

먼저 리버스 모기지가 무엇인지부터 살펴보겠습니다. 62세 이상 주택 소유자가 본인이 거주하는 집의 지분을 담보로 대출기관에서 자금을 받는 상품으로, 그중 연방주택청 FHA가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)이 연방정부가 보증하는 유일한 형태입니다. 매달 갚는 일반 모기지와 반대로 일시불, 월지급, 신용한도 방식 중 선택해 자금을 받고, 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 정산됩니다.

자격 요건도 미리 알아 두면 도움이 됩니다. 최소 62세 이상이어야 하고, 신청 주택이 주 거주지여야 하며, 기존 모기지 잔액이 있다면 리버스 모기지 자금에서 우선 갚아야 합니다. 사기와 무관하게 이 상품이 본인에게 맞는지는 다른 방법과 견주어 봐야 알 수 있습니다. 홈에쿼티라인(HELOC)은 초기비용이 낮은 대신 매달 상환해야 하고, 다운사이징은 목돈을 마련할 수 있지만 정든 동네를 떠나야 합니다. 무엇이 맞는지는 가족과 함께 천천히 따져보는 것이 가장 안전합니다.

그렇다면 버뱅크에서는 실제로 얼마나 활용할 수 있을까요. 질로우 집계 기준 2026년 5월 말 버뱅크의 평균 주택가치는 1,097,431달러에서 1,200,952달러 사이로 자료마다 다소 차이가 있습니다. 어느 쪽이든 오래 거주해 대출을 다 갚은 가정이라면 상당한 지분을 갖고 있는 지역이라는 뜻입니다.

그럼 사기와 정식 절차는 어떻게 구분해야 할까요. 가장 큰 차이는 상담 절차에 있습니다. 정식 HECM은 신청 전 HUD가 승인한 상담기관과의 의무 상담을 반드시 거쳐야 합니다. 특정 대출기관이나 상품을 무조건 추천하거나, 서명을 재촉하거나, 상담 없이 진행하자고 하는 경우라면 오히려 의심해 봐야 하는 신호입니다.

비용 부분도 미리 알아 두면 좋겠습니다. 로스앤젤레스 카운티의 평균 실효 재산세율은 0.69% 수준으로, 중간가 783,300달러 주택 기준 연간 약 5,438달러가 부과됩니다. 리버스 모기지를 받아도 이 재산세와 보험료는 계속 소유자가 납부해야 하며, 이를 감당할 수 있는지 확인하는 재정능력 평가를 통과해야 대출이 진행됩니다.

캘리포니아주의 65세 이상 인구 비중은 16.5%로, 버뱅크처럼 오래된 주택가가 많은 지역에서는 은퇴 후 자산 활용을 고민하는 가정이 꾸준히 있는 편입니다.

장점과 함께 아래 부분도 반드시 살펴보시기 바랍니다.

• 매달 상환 부담 없이 현금흐름을 만들 수 있지만, 오리지네이션 수수료와 모기지보험료(MIP) 등 초기 비용은 일반 모기지보다 높습니다
• non-recourse 구조로 상속인이 차액을 갚을 필요는 없지만, 시간이 지날수록 남는 지분은 줄어듭니다
• 재산세와 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험이 있습니다

결국 뉴스에서 본 사기 사례는 정식 절차를 건너뛰거나 왜곡한 경우가 대부분입니다. HUD 승인 상담사와의 상담을 거치고, 가족과 충분히 상의한 뒤 서두르지 않고 결정한다면 걱정했던 것보다는 안전하게 검토해 볼 수 있는 제도입니다.

상담 과정에서는 자금을 어떻게 받을지도 함께 정합니다. 매달 필요한 생활비라면 월지급 방식이, 집수리처럼 목돈이 한 번에 필요하다면 일시불 방식이 맞을 수 있습니다. 어느 쪽을 고르든 시간이 지날수록 대출 원리금이 쌓인다는 점은 같으므로, 필요한 만큼만 받는 것이 지분을 오래 지키는 방법입니다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 HUD 승인 상담사와 회계, 법률 전문가의 상담을 함께 받아 보기 바랍니다.