지난달 리지필드에서 매물 두 곳을 나란히 놓고 수익률을 계산해 본 적이 있다. 하나는 매매가 55만 달러에 월세 2,300달러였고, 다른 하나는 62만 달러에 월세 2,600달러였다. 단순히 월세만 비교하면 두 번째 매물이 나아 보이지만, 수익률로 환산하면 순서가 뒤바뀌는 경우가 많다.

가장 먼저 계산해 보는 것이 총수익률이다. 연간 렌트수입을 매입가로 나누고 100을 곱하면 되는데, 첫 번째 매물은 연 27,600달러를 55만 달러로 나누어 5.0%가 나오고, 두 번째는 연 31,200달러를 62만 달러로 나누어 5.03%가 나온다. 두 매물의 총수익률은 거의 차이가 없다. 리지필드처럼 렌트카페(RentCafe) 기준 평균 렌트가 3,100달러 수준이고 질로우(Zillow) 기준 중위 주택가치가 646,200달러인 동네에서는, 매매가와 렌트가 함께 올라 있어 총수익률만으로는 매물 간 차이가 잘 드러나지 않는다.

문제는 그다음이다. 총수익률에는 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실 같은 운영비용이 전혀 반영되지 않는다. 버겐 카운티는 뉴저지 안에서도 재산세 부담이 큰 지역으로 꼽히는데, 실효세율이 평균 2.4% 안팎으로 알려져 있다. 55만 달러짜리 매물이라면 연간 재산세만 13,000달러 전후가 나올 수 있다는 뜻이다. 여기에 보험료, 유지보수비(자산가치의 약 1%), 공실손실까지 더하면 순영업소득(NOI)은 총수입의 절반 수준으로 줄어드는 경우가 흔하다. 50% 룰을 적용해 보면, 첫 번째 매물의 NOI는 대략 연 13,800달러, 두 번째는 15,600달러로 추정된다. 이를 매입가로 나눈 캡레이트는 각각 2.5%로 다시 한번 비슷해진다.

여기서 끝이 아니다. 다운페이먼트와 대출을 활용했다면 캐시온캐시 수익률까지 봐야 실제 체감 수익이 보인다. 20% 다운페이먼트로 매입한다고 가정하면 실제 투자금은 매입가의 20%와 클로징비용 정도인데, 모기지 원리금을 제외한 세전 현금흐름을 이 금액으로 나누면 캡레이트와는 다른 숫자가 나온다. 금리가 높은 시기에는 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 낮게 나오는 경우가 많고, 반대로 낮은 금리로 진작 매입해 둔 경우라면 캐시온캐시 수익률이 더 높게 나오기도 한다.

같은 리지필드 안에서도 메인 스트리트 쪽 상업지구에 가까운 구역과 조용한 주택가 구역은 렌트 수요와 공실률이 다르게 움직인다는 점도 함께 짚어볼 만하다. 한인 가정이 선호하는 학군 정보를 함께 확인하고 싶다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 이주하는 경우라면 이전 거주지의 재산세 감각으로 판단하면 놓치기 쉬운 부분이 바로 이 재산세 부담이다. 뉴저지는 주 소득세율도 낮지 않은 편이라 렌트 수익을 계산할 때 세후 현금흐름까지 함께 가늠해 보는 것이 좋다.

업계에서 흔히 쓰는 1% 룰도 함께 대입해 볼 만하다. 매입가의 1%를 월세로 받으면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다고 보는 경험칙인데, 첫 번째 매물은 55만 달러의 1%인 5,500달러에 한참 못 미치는 2,300달러 월세이고, 두 번째도 62만 달러의 1%인 6,200달러에는 미치지 못하는 2,600달러다. 리지필드처럼 매매가 자체가 높은 지역에서는 1% 룰을 그대로 충족하는 매물을 찾기가 쉽지 않다는 점을 미리 감안해 두는 것이 현실적이다.

수익률을 캡레이트나 캐시온캐시 수익률로만 좁혀서 보면 시세차익이 빠진다는 점도 짚어 둘 만하다. 리지필드처럼 버겐 카운티 안에서 꾸준히 수요가 이어지는 지역은 매년 렌트 현금흐름뿐 아니라 대출 원금이 상환되며 쌓이는 자산 증가분, 그리고 매매가 자체의 상승분까지 함께 더해야 총수익을 가늠할 수 있다. 다만 시세는 오를 수도, 정체될 수도 있으므로 무조건 오른다고 단정할 수는 없다는 점은 유의해야 한다.

결과적으로 총수익률, 캡레이트, 캐시온캐시 수익률은 같은 매물을 서로 다른 각도에서 보여주는 도구다. 겉보기 렌트가 높다고 곧바로 좋은 매물이라 단정하기보다는, 세 가지 지표를 함께 놓고 비교해 보는 것이 현실적인 접근으로 보인다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 회계사나 부동산 전문가와 함께 구체적인 숫자를 다시 확인해 보기 바란다.