중위 관리비부터 짚고 시작하겠다. 볼티모어 카운티의 콘도 월 관리비 중위값은 307달러 수준으로 집계된다. 반면 도심 인근을 포함한 일부 집계에서는 평균이 886달러까지 높게 나타나기도 한다(steadily.com 등). 두 숫자만 놓고 보면 어느 쪽이 맞는지 헷갈릴 수 있다. 이 차이가 크게 벌어지는 이유는 콘도와 타운홈형 HOA가 서로 다른 기준으로 섞여 집계되기 때문이다.

타운홈이나 단독주택형 HOA는 대개 조경, 눈 치우기, 공용 도로 관리 정도만 포함해 관리비가 상대적으로 낮다. 반면 콘도는 건물 외관과 지붕, 엘리베이터, 마스터 보험까지 관리비 안에 포함되기 때문에 같은 지역이라도 콘도 관리비가 훨씬 높게 형성된다. 메릴랜드 주 전체로 보면 콘도 관리비는 월 200달러에서 400달러 선이 일반적인 범위로 조사된다. 즉 매물을 비교할 때는 단순히 관리비라는 항목명이 아니라, 그 건물이 콘도인지 타운홈인지부터 구분해서 봐야 한다는 뜻이다.

이 숫자가 의미하는 것은 매매가만으로 월 부담을 판단하면 안 된다는 점이다. 볼티모어는 하버 인근의 신축 고층 콘도와, 로우하우스를 개조한 소규모 콘도가 함께 거래되는 시장이다. 세대 수가 적은 로우하우스 전환 건물은 관리비를 나눠 낼 세대가 적어 1인당 부담이 커질 수 있다는 점을 눈여겨볼 필요가 있다. 하버 인근 신축 건물은 관리비 자체는 높지만 편의시설과 상주 관리인력이 포함되는 경우가 많아 단순 비교가 쉽지 않다.

메릴랜드는 2022년 하원법안(HB 107)을 통과시켜, 2022년 10월 이전에 설립된 콘도와 협동조합, HOA에 대해 리저브 스터디를 의무화했다. 2023년 10월 1일까지 리저브 스터디를 완료하도록 했고, 이후 5년마다 갱신하며 스터디에서 권고한 적립 수준까지 3년 안에 도달하도록 규정한다. 규모와 상관없이 예외가 없다는 점도 특징이다. 즉 볼티모어의 콘도는 이제 리저브 스터디 결과를 공개적으로 요구할 수 있는 근거가 명확한 시장이 됐다는 뜻이다. 이 법이 시행된 뒤로는 매물 안내서에 리저브 스터디 실시 여부를 함께 표기하는 리스팅도 늘고 있다.

참고로 로우하우스를 개조한 소규모 콘도는 세대 수가 서너 세대에 그치는 경우도 있어서, HB 107이 요구하는 리저브 스터디를 아직 완료하지 못한 협회도 남아 있을 수 있다. 이런 건물을 알아본다면 스터디 완료 여부를 매물 안내서만 믿지 말고 협회 의사록이나 최근 총회 자료를 통해 직접 확인해 보는 편이 안전하다. 콘도를 알아볼 때 확인할 항목은 다음과 같다.

• 리저브 스터디 실시 여부와 최신 갱신일
• 스터디 권고 적립액 대비 실제 적립 현황
• 최근 특별부과금 이력과 연체율
• 임대 제한과 반려동물 관련 관리규약

모기지 대출기관도 이런 재무 요소를 함께 심사하므로, 리저브가 부족하거나 연체율이 높으면 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 까다로워질 수 있다. 특히 HB 107 시행 이후에는 대출기관이 리저브 스터디 완료 여부 자체를 심사 항목에 넣는 경우도 늘고 있어, 스터디를 아직 마치지 못한 건물은 매수자 확보에도 불리해질 수 있다. 타주에서 볼티모어로 이주하는 가정이라면 재산세 산정 방식이 이전 거주 주와 다를 수 있다는 점도 함께 확인해 보기 바란다.

덧붙이면 리저브 스터디는 건물의 지붕, 외벽, 엘리베이터, 배관 같은 주요 설비의 남은 수명과 교체 비용을 항목별로 계산해 향후 몇십 년치 적립 계획을 제시하는 보고서다. 스터디 자체를 봤다고 끝이 아니라, 실제로 그 권고안대로 적립이 이뤄지고 있는지 최근 몇 년치 예산 집행 내역과 함께 대조해 보는 것이 훨씬 정확한 판단 방법이다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 함께 리저브 스터디 결과를 확인해 보기 바란다.