웨스트코비나에서 만난 한 투자자는 렌트 수익을 계산하면서 관리비를 빼놓았습니다. 재산세와 보험료는 넣었지만 관리 위탁비는 넣지 않은 것입니다. 작은 차이 같아도 연간으로 따지면 무시할 수 없는 금액입니다.

렌트 시세를 보면 전체 매물 유형 기준 중위 렌트는 2713달러입니다. 아파트만 놓고 보면 평균 2418달러이고, 단독주택은 3195달러 수준입니다. 지난 1년 사이 전체 중위 렌트는 1.5퍼센트 낮아졌습니다. 주택가격은 중위 매매가 기준 85만달러이며, 사우스힐스 지역 단독주택은 127만5000달러까지 올라갑니다.

침실 규모별로 보면 스튜디오는 1803달러, 1베드룸은 1987달러, 2베드룸은 2262달러 수준입니다. 단독주택 렌트인 3195달러와 비교하면 아파트와 단독주택 사이의 격차가 뚜렷합니다.

확인해야 할 항목을 정리하면 다음과 같습니다.

• 재산세 - 로스앤젤레스 카운티 지방채와 특별부과금을 더하면 매입가의 1.1에서 1.3퍼센트 수준까지 올라간다
• 보험료와 유지보수비 - 유지보수비는 경험칙상 자산가치의 연 1퍼센트 안팎으로 잡는다
• 관리비 - 위탁 관리를 맡길 경우 렌트의 8에서 12퍼센트가 별도로 빠져나간다

이 항목들을 순서대로 짚어야 오차가 줄어듭니다. 앞서 말한 투자자의 계산으로 돌아가 보겠습니다.

1퍼센트 룰로 보면 매입가 85만달러의 1퍼센트는 8500달러인데, 중위 렌트 2713달러는 물론 단독주택 렌트 3195달러로도 이 기준에는 미치지 못합니다. 다만 최근 1년 새 렌트가 1.5퍼센트 낮아진 만큼, 매입가 대비 렌트 수준이 다소 조정되는 흐름도 함께 봐야 합니다.

매입가 85만달러에 중위 렌트 2713달러를 적용하면 연간 총렌트는 3만2556달러입니다. 총수익률은 3.8퍼센트입니다. 여기까지는 비용을 전혀 넣지 않은 숫자입니다. 아파트 렌트인 2418달러를 기준으로 삼으면 연간 총렌트는 2만9016달러로 줄고 총수익률도 3.4퍼센트로 낮아집니다. 매물 유형을 어떤 기준으로 잡느냐에 따라 숫자가 이렇게 달라진다는 점을 먼저 짚고 넘어가야 합니다.

재산세와 보험료, 유지보수비만 반영했을 때는 순영업소득이 연 1만9500달러 정도로 계산됐습니다. 캡레이트로는 2.3퍼센트입니다. 하지만 관리비 10퍼센트를 추가로 빼면 순영업소득은 1만6255달러로 줄어듭니다. 캡레이트는 1.9퍼센트로 다시 낮아집니다. 항목 하나를 빠뜨렸을 뿐인데 수익률 차이가 꽤 큽니다.

관리비 항목을 다시 짚어보면, 위탁 관리사마다 렌트의 8퍼센트를 받는 곳도 있고 12퍼센트를 받는 곳도 있습니다. 세입자 응대와 수리 조율을 직접 하지 않을 계획이라면 이 비용을 처음부터 예산에 넣어야 나중에 놀라지 않습니다.

대출을 활용한다면 캐시온캐시 수익률도 별도로 계산해야 합니다. 다운페이먼트 20퍼센트인 17만달러를 투입했다고 가정하면, 관리비까지 반영한 순영업소득 1만6255달러에서 매달 나가는 모기지 원리금을 뺀 세전 현금흐름을 17만달러로 나눈 값이 캐시온캐시 수익률이 됩니다. 운영비용 계산이 정확해야 이 단계도 의미가 있습니다.

사우스힐스처럼 매입가가 127만달러를 넘는 구역이 있는가 하면 상대적으로 낮은 구역도 있어, 같은 웨스트코비나 안에서도 편차가 큽니다. 공실손실도 빠뜨리기 쉬운 항목입니다. 세입자 교체 시기의 공백을 연간 한 달 정도로 잡으면 총렌트는 2만9843달러 수준으로 줄고, 캡레이트는 앞서 계산한 수치보다 더 낮아질 수 있습니다.

총수익 관점에서는 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가도 함께 봐야 합니다. 한인 가정이 관심을 갖는 학군 지역이 있는 곳이니 GreatSchools 등급을 참고해 보기 바랍니다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 받아보시기 바랍니다.