인디애나폴리스 다운타운의 로프트형 콘도 두 곳을 비교하던 바이어가 있었다. 매매가는 거의 같았지만 한 건물은 반려동물 두 마리까지 허용했고, 다른 한 곳은 단기 임대를 아예 금지하고 있었다. 관리비만 놓고 보면 두 건물이 비슷해 보였지만, 실제로 규정집을 펼쳐보니 생활 방식에 미치는 영향은 전혀 달랐다. 관리비 액수만 비교해서는 놓치기 쉬운 부분이 관리규약, 즉 HOA 세부 규정이다.

최근 시장을 보면 인디애나폴리스는 미드웨스트 다른 대도시에 비해 관리비 부담이 상대적으로 낮은 편으로 나타난다. 인디애나 주 평균 HOA 관리비는 월 155달러 수준으로 조사되는데(ipropertymanagement.com), 이는 미국 전국 평균보다 낮은 편이다. 다만 콘도는 단독주택형 HOA보다 관리비가 높게 형성되는 것이 일반적이어서, 전국적으로 콘도 관리비는 월 300달러에서 400달러 선까지 올라가는 경우가 흔하다. 인디애나폴리스 개별 콘도 관리비는 건물별 편차가 커서 공식 집계보다는 실제 매물의 HOA 서류를 직접 확인하는 편이 정확하다. 특히 다운타운 로프트나 창고 개조 건물은 교외 저층 콘도보다 관리비가 높게 형성되는 경향이 관찰된다.

관리비에는 건물 외관과 지붕 유지보수, 마스터 보험, 공용 로비와 엘리베이터 관리, 조경과 쓰레기 수거, 그리고 리저브펀드 적립이 포함되는 것이 일반적이다. 인디애나 콘도법은 리저브펀드 조성을 의무화하고 있지만, 리저브 스터디 자체를 의무화하지는 않는다. 즉 적립은 하되 그 적정성을 외부 전문가가 정기적으로 점검하도록 강제하지는 않는다는 뜻이다. 이런 구조에서는 건물 이사회의 재무 운영 방식에 따라 리저브 수준이 크게 갈릴 수 있다. 이사회가 보수적으로 운영하는 건물과 그렇지 않은 건물 사이의 격차가 매물 안내서만 봐서는 잘 드러나지 않는다는 점도 유의할 부분이다.

리저브가 부족한 건물은 지붕이나 배관, 주차장 보수처럼 큰 지출이 생겼을 때 입주자에게 특별부과금이 갑자기 부과될 위험이 커진다. 실제 시장에서 관찰되는 사례를 보면, 오래된 건물을 낮은 관리비만 보고 계약했다가 몇 년 뒤 상당한 규모의 특별부과금을 통보받는 경우가 드물지 않다.

여기에 더해, 인디애나폴리스는 다운타운 재개발과 함께 옛 공장이나 창고를 리모델링한 콘도가 늘고 있는 지역이기도 하다. 이런 건물은 외관은 매력적이지만 골조나 배관 자체가 오래된 경우가 많아, 리저브 스터디를 통해 향후 대규모 보수 계획이 이미 반영되어 있는지 확인해 두는 편이 안전하다. 콘도 매물을 비교할 때 확인해 볼 항목은 다음과 같다.

• 최근 HOA 재무제표와 리저브펀드 적립 현황
• 임대 제한, 반려동물, 개조공사 관련 관리규약 조항
• 연체율과 진행 중인 소송 여부
• 상업공간 비율(대출 승인과 직결)

모기지 대출기관은 이런 재무 요소를 함께 심사해서 기준 미달 시 non-warrantable condo로 분류하고 대출을 제한하기도 한다. 타주에서 인디애나폴리스로 이주하는 가정이라면 관리비와 별개로 재산세 산정 방식이 이전 거주 주와 다를 수 있다는 점도 함께 확인해 보기 바란다. 학군은 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되 구매 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

참고로 관리비에는 조경과 쓰레기 수거, 마스터 보험, 공용시설 유지보수 외에 건물에 따라 수도나 난방비 일부가 포함되기도 한다. 인디애나폴리스처럼 로프트 개조 건물과 신축 건물이 함께 거래되는 시장에서는 같은 관리비라도 실제 포함 항목이 크게 다를 수 있으니, 매물마다 관리비 안내서를 요청해 항목을 하나씩 대조해 보는 편이 실질적인 도움이 된다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 함께 HOA 서류를 검토해 보기 바란다.