11월 둘째 주가 되면 뉴욕 부동산 업계는 한 번씩 술렁입니다. 중개회사와 감정평가사들이 10월 월간 리포트를 이번 주부터 차례로 내놓기 때문이에요.

그런데 10월 숫자가 다 모이기 전에도 지난달 시장의 방향은 꽤 선명하게 보입니다. 10월 초에 나온 9월 렌트 리포트, 3분기 매매 리포트, 그리고 10월 내내 움직인 모기지 금리를 같이 놓고 보면 됩니다.

먼저 렌트부터 볼게요. 코코란(Corcoran) 리포트 기준으로 9월 맨해튼 시장가 아파트의 중간 렌트는 월 5,395달러였습니다.

8월보다 2%, 작년 9월보다 9% 오른 숫자이고 역대 최고치예요. 평균 렌트도 6,865달러로 기록을 새로 썼습니다.

여기서 용어 하나만 짚고 갈게요. 중간값(median)은 모든 계약을 금액순으로 줄 세웠을 때 딱 가운데 있는 값입니다.

쉽게 말하면 초고가 펜트하우스 몇 채가 평균을 끌어올려도 중간값은 크게 흔들리지 않아요. 그래서 시세를 볼 때는 평균보다 중간값을 먼저 보시는 게 좋습니다.

같은 9월 맨해튼인데 더 리얼딜(The Real Deal)에 실린 조너선 밀러의 리포트는 중간 렌트를 4,900달러로 잡았습니다. 작년보다 7.7% 올랐고 역대 두 번째로 높은 수준이에요.

두 숫자가 500달러 가까이 차이 나는 건 어느 한쪽이 틀려서가 아닙니다. 어떤 아파트를 집계에 넣는지, 어떤 계약을 기준으로 삼는지가 서로 달라서 그래요.

그러니 리포트를 읽을 때는 같은 회사 숫자끼리 작년과 비교하는 게 정확합니다. 두 리포트 모두 작년보다 확실히 올랐다는 점에서는 방향이 같아요.

렌트가 오르는 이유는 결국 물건이 부족해서입니다. 코코란 집계로 9월 맨해튼 공실률은 1.54%였어요.

공실률이 낯설다면 이렇게 생각하시면 됩니다. 아파트 100채 중 비어서 세입자를 기다리는 집이 한두 채뿐이라는 뜻이에요.

매물 수도 5,015건으로 작년 9월보다 16% 줄었습니다. 밀러 리포트에서는 맨해튼 매물이 15개월 연속 작년보다 줄었다고 나와요.

흥미로운 건 경쟁의 온도입니다. 밀러 리포트 기준으로 맨해튼 계약 중 비딩 워(bidding war), 즉 여러 명이 붙어 웃돈 경쟁이 붙은 비율은 16%로 작년 22.1%보다 낮아졌어요.

계약 건수도 두 리포트 모두 작년보다 줄었습니다. 가격은 기록인데 거래는 줄어드는 모양새라, 세입자들이 버틸 수 있는 선에 가까워졌다는 신호로 저는 읽고 있어요.

브루클린은 분위기가 조금 다릅니다. 코코란 기준 9월 중간 렌트는 4,300달러로 8월보다 2% 내렸지만 작년보다는 5% 높았어요.

대신 코코란 집계로 신규 계약은 1,407건으로 작년보다 10% 늘었습니다. 밀러 리포트의 브루클린 비딩 워 비율은 32.7%로 맨해튼의 두 배 수준이에요.

맨해튼과 브루클린을 나란히 놓으면 그림이 보입니다. 제 해석으로는 맨해튼이 비싸서 숨 고르기에 들어가는 사이, 그 수요 일부가 브루클린으로 옮겨가 경쟁이 붙는 흐름으로 보여요.

퀸즈는 밀러 리포트가 롱아일랜드시티, 아스토리아, 서니사이드, 우드사이드를 묶어서 봅니다. 9월 중간 렌트는 3,742달러로 작년보다 2.5% 올랐고 기록 경신은 없었어요.

이제 집값으로 넘어가 볼게요. 코코란의 3분기 맨해튼 매매 리포트에서 중간 거래가는 125만 달러였습니다.

작년 같은 분기보다 4% 올랐고 3분기 기준으로는 최고치예요. 거래 건수는 3,625건으로 2022년 이후 가장 많은 3분기였습니다.

다만 이건 7월부터 9월까지 클로징, 즉 잔금까지 끝난 거래 기준이에요. 실제 계약은 그보다 몇 달 앞서 이뤄졌으니 봄과 초여름 분위기가 반영된 숫자라고 보셔야 합니다.

10월 시장을 읽을 때 가장 중요한 변수는 금리였습니다. 프레디맥 주간 조사에서 30년 고정 모기지 평균 금리는 8월 내내 6.6%대였어요.

그런데 10월 1일 7.28%로 7%를 넘었고, 10월 8일과 15일에는 7.40%까지 갔습니다. 이후 조금씩 내려 11월 5일 발표에서 7.18%였어요.

10월 한 달 내내 7%를 넘었다는 얘기입니다. 대출을 끼고 사는 구매자 입장에서는 같은 집이라도 매달 갚을 돈이 늘어나니 계약을 미루기 쉬운 환경이었죠.

그래서 10월 리포트에서 저는 두 가지를 먼저 보려고 합니다. 매매에서는 계약 건수가 얼마나 줄었는지, 렌트에서는 집을 사려던 수요가 렌트로 넘어와 가격을 더 밀어 올렸는지예요.

직접 확인하고 싶은 분은 코코란 홈페이지의 월간 렌트 리포트, 밀러 사무엘 홈페이지의 엘리먼 리포트, 스트리트이지 블로그의 월간 시장 리포트를 보시면 됩니다. 셋 다 무료로 공개돼요.

지금 렌트 재계약을 앞두고 계시다면 이사보다 협상 쪽이 유리하다고 봅니다. 공실이 이렇게 적을 때 새 집을 구하려면 경쟁도 감수해야 하고 이사 비용도 따로 들거든요.

매수를 고민 중이라면 금리가 다시 7% 아래로 내려오는지 몇 주 더 지켜보셔도 늦지 않습니다. 10월 숫자가 나오는 대로 회사별 차이까지 한 번 더 정리해 볼게요.