같은 다운타운 미니애폴리스 안에서도, 심지어 같은 블록 안에서도 건물에 따라 관리비 차이가 크다. 오래된 워크업 건물과 최근 지어진 고층 타워를 나란히 놓고 비교해 보면 그 차이가 특히 뚜렷하게 드러난다. 매매가는 비슷한데 관리비가 두 배 이상 벌어지는 경우도 드물지 않다.

최근 시장을 보면, 소규모 워크업이나 역사적 건물을 개조한 콘도는 월 300달러 아래로 관리비가 형성되는 경우가 많다. 중간 규모 엘리베이터 건물은 관리 인력과 시설 수준에 따라 월 300달러에서 600달러 선이고, 편의시설이 풍부한 고층 타워는 600달러를 넘어 1000달러 안팎까지 올라가기도 한다. 실제로 다운타운의 개별 건물을 보면 세이블은 558달러, 리버워크로프트는 641달러, 더 크로싱스는 693달러, 바셋크릭로프트는 998달러 수준으로 조사된다. 미네소타 주 전체 평균은 제곱피트당 25센트에서 75센트, 평균 269달러 수준으로 전국 중위값 135달러보다 상당히 높게 형성되어 있는 편이다.

이 차이는 무엇을 뜻할까. 단순히 건물이 오래됐냐 새것이냐의 문제가 아니다. 관리비가 낮은 워크업 건물은 편의시설이 적은 대신 세대 수도 적어 리저브펀드 적립 여력이 상대적으로 약할 수 있다. 반대로 관리비가 높은 고층 타워는 편의시설 유지비가 크지만 세대 수가 많아 리저브 적립이 분산되는 구조다. 어느 쪽이 더 유리한지는 건물마다 다르므로 단순 비교보다는 실제 재무제표를 확인하는 편이 안전하다. 관리비가 낮다고 무조건 유리한 것도 아니고, 높다고 무조건 손해인 것도 아니라는 뜻이다.

미네소타 공동소유권법(MCIOA)은 이사회가 매년 예산에 리저브 적립 계획을 반영하고, 최소 3년마다 리저브 적정성을 재평가하도록 요구한다. 리저브펀드는 운영비와 분리된 계좌에 두어야 하고, 운영비로 전용할 수 없다. 다만 전문 리저브 스터디 자체를 법으로 의무화하지는 않는다. 재평가 주기가 있다는 점은 다른 주에 비해 상대적으로 안전장치가 있는 편이지만, 그렇다고 모든 건물이 재평가를 충실히 이행한다고 단정할 수는 없다.

건물 유형별 비교는 학군을 함께 보는 가정에게도 중요한 참고 기준이 된다. 워크업 건물이 몰려 있는 지역과 신축 타워가 몰려 있는 지역은 배정 학군이 다른 경우가 많고, 관리비 차이가 곧 생활권 차이로 이어지기도 한다. 그러니 관리비만 따로 떼어놓고 볼 게 아니라 학군, 통근 거리, 건물 재무 상태를 함께 놓고 비교하는 편이 실질적인 도움이 된다. 두 유형의 콘도를 놓고 비교할 때 확인할 항목은 다음과 같다.

• 최근 3년 리저브 재평가 결과와 적립 현황
• 운영비 계좌와 리저브 계좌 분리 여부
• 세대 수 대비 특별부과금 부담 가능성
• 임대 제한과 반려동물 관련 규정

모기지 대출기관도 이런 재무 상태를 함께 심사하므로, 리저브가 부실하면 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 까다로워질 수 있다. 겨울이 긴 미네소타 특성상 지붕과 외벽, 난방 설비의 노후화 속도가 다른 지역보다 빠를 수 있다는 점도 리저브 적정성을 판단할 때 함께 고려해 볼 만하다. 타주에서 미니애폴리스로 옮겨 오는 가정이라면 재산세 체계가 이전 거주 주와 다르다는 점도 함께 확인해 보기 바란다.

워크업과 고층 타워를 같은 예산으로 놓고 비교하는 경우라면, 관리비 숫자만이 아니라 그 관리비가 앞으로 5년, 10년 뒤에도 유지될 수 있는 구조인지를 함께 봐야 한다. 리저브 재평가 결과를 최근에 갱신하지 않은 건물이라면, 지금의 관리비가 실제 필요 수준보다 낮게 책정되어 있을 가능성도 열어 두고 접근하는 편이 안전하다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 함께 두 건물의 리저브 상태를 꼼꼼히 비교해 보기 바란다.