은퇴 후 계단 없는 단층집을 찾던 한 고객이 시카고 시내 콘도와 교외 단층 단독주택을 놓고 고민한 적이 있다. 같은 예산이라면 두 선택지가 어떻게 갈리는지 나란히 짚어보면 판단이 한결 쉬워진다. 시카고 단독주택 중간가격은 44만달러로 지난해보다 2만5000달러 올랐고, 콘도 중간가격도 42만8050달러 수준까지 상승했다. 몇 년 전만 해도 콘도가 단독주택보다 확실히 저렴했지만, 최근에는 두 가격대가 상당히 가까워졌다는 점이 눈에 띈다.

매매가 차이가 좁혀졌다면 관리비와 냉난방비 쪽에서 실질적인 차이를 따져봐야 한다. 일리노이 평균 전기요금은 월 184.13달러 수준이고, 겨울철에는 가스 난방비가 월 110달러에서 160달러가량 추가된다. 콘도는 건물 전체 난방 시스템을 공유하는 경우가 많아 개별 세대의 겨울철 요금 부담이 상대적으로 적은 편이지만, 그만큼 관리비 안에 난방비가 이미 포함돼 있어 매달 고정으로 나가는 금액이 커진다.

단독주택과 콘도를 나란히 놓고 보면 이런 차이가 드러난다. 단독주택은 마당과 독립된 공간을 유지할 수 있지만 지붕, 보일러, 배관 수리를 모두 소유자가 감당해야 한다. 콘도는 이런 부담을 관리비 안에서 해결하는 대신, 건물 적립금이 부족하면 특별부과금이라는 목돈이 갑자기 나올 수 있다는 점을 계약 전에 확인해야 한다.

재산세는 쿡카운티 기준을 따른다. 복합세율이 EAV의 5.5%에서 8% 사이로 형성돼 실제 시가 기준 실효세율은 1.8%에서 2.5% 수준이며, 일리노이주 전체 평균 실효세율은 1.88%로 미국에서도 높은 축에 속한다. 65세 이상이라면 시니어 시티즌 홈스테드 익젬션을 통해 과세표준에서 8000달러를 공제받을 수 있고, 홈오너 익젬션과 합치면 연간 최대 750달러까지 절감되는 경우도 있다.

단층 매물을 원한다면 시카고 시내보다는 교외의 액티브시니어 커뮤니티, 즉 55세 이상 입주 조건인 55+ 커뮤니티를 함께 살펴보는 편이 좋다. 제설과 조경 관리를 관리비에 포함시키는 단지가 많아서 계단과 마당 관리 부담을 동시에 줄일 수 있지만, 단지별로 관리비 수준이 다르므로 계약 전 항목별로 확인해야 한다.

다른 주에서 시카고로 이주해 오는 경우라면 쿡카운티 재산세와 겨울철 난방비를 이전 거주지 기준으로 짐작하다가 실제와 차이가 나는 경우가 많다. 학군이 좋은 동네일수록 매매가와 재산세가 함께 높게 형성되는 경향이 있어서, 재판매 가치를 염두에 둔다면 학군 등급도 함께 확인해 두는 편이 좋다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보는 것이 안전하다.

렌트 수익을 노리는 투자자라면 시카고는 임대 수요가 꾸준한 지역과 그렇지 않은 지역이 갈리는 편이다. 특정 지역이 무조건 오른다고 단정할 수는 없으니, 공실 위험과 관리 비용을 함께 계산하고 임대 수요는 데이터로 직접 확인해 보는 것이 안전하다. 겨울이 긴 도시인 만큼 난방비가 관리비에 포함되는지 여부도 콘도를 고를 때 반드시 확인해야 할 항목이다. 단독주택을 유지하기로 한다면 창호와 단열 상태를 함께 확인해야 한다. 단열이 부실하면 겨울철 가스요금이 예상보다 훨씬 크게 나올 수 있어서, 교체 비용까지 포함해 콘도와 비교해 보는 것이 정확하다. 이중창 시공만으로도 겨울철 가스요금이 눈에 띄게 줄어드는 경우가 많으니, 큰 공사가 부담스럽다면 부분 시공부터 검토해 보는 것도 방법이다.

결국 시카고에서는 콘도와 단독주택의 매매가 차이가 예전만큼 크지 않은 만큼, 매달 나가는 관리비와 냉난방비, 그리고 쿡카운티 재산세 감면까지 함께 계산해 보고 판단하는 것이 현실적인 선택으로 보인다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 세무사나 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.