시카고와 인근 교외 지역인 알링턴하이츠를 나란히 놓고 보면 같은 일리노이라도 첫 주택구매의 그림이 크게 갈린다. 시카고의 중간 매매가는 40만 달러로 1년 전보다 11.11% 올랐고, 알링턴하이츠는 질로우 홈밸류 기준 40만1290달러 수준으로 비슷한 가격대를 형성하고 있다.

가격대는 비슷해 보이지만 조건은 다르다. 시카고는 콘도와 타운하우스 비중이 높아 진입 가격이 다양하게 갈리는 반면, 교외 지역은 단독주택 위주라 같은 예산이면 대지 면적이나 학군 조건에서 차이가 난다. 어느 쪽이 낫다고 단정하기보다는 생활 방식과 통근 여건을 함께 따져야 하는 부분이다.

대출 구조는 두 지역 모두 동일하다. FHA는 신용점수 580 이상 3.5% 다운, 500에서 579는 10% 다운이 필요하다. 컨벤셔널은 첫 주택구매자거나 지역 중위소득 80% 이하일 때 3%부터 가능하고, 다운이 20% 미만이면 PMI가 붙는다.

5% 다운으로 38만 달러를 대출받는다고 하면, 프레디맥 기준 30년 고정 평균금리 6.6%를 적용했을 때 원리금만 매달 2430달러 안팎이 나온다. 여기에 일리노이주 특유의 높은 재산세가 더해진다.

일리노이주 평균 실효 재산세율은 1.90% 안팎이고 연간 중간 재산세는 2782달러 수준이다. 다만 쿡카운티에 속한 시카고는 이보다 높게 나오는 경우가 많아, 매달 원리금만 계산하고 예산을 짜면 실제 부담과 차이가 생길 수 있다.

다운페이먼트가 부담스럽다면 일리노이주택개발청(IHDA)이 지난 3월 새로 내놓은 IHDA액세스홈 프로그램을 검토해볼 만하다. 매매가의 6%, 최대 1만5000달러까지 무이자로 지원되며 10년을 거주하면 상환 의무가 사라진다. 다만 자금이 선착순으로 소진되는 구조라 신청을 서두르는 편이 안전하다.

콘도로 시카고에 첫 집을 마련하는 경우도 많다. 진입 가격은 낮출 수 있지만 HOA 관리비가 매달 고정으로 나가고, 건물 적립금이 부족하면 큰 금액의 특별 부과금이 나올 수도 있다. 오퍼 전 관리조합의 재무 서류를 받아보는 것이 이런 위험을 줄이는 방법이다.

쿡카운티는 재산세 재평가 주기가 있어 몇 년마다 세금이 크게 뛰는 경우가 있다. 매입 시점의 세금만 보고 계산하기보다 최근 재평가 이력을 확인해두면, 몇 년 후 예상보다 높아진 세금 고지서를 받고 놀라는 일을 줄일 수 있다.

신용점수 차이는 시카고와 교외 모두에 똑같이 적용된다. 최근 집계로는 780점 이상 30년 고정 평균 6.59%, 740점대 6.75%, 700점대 6.91%로 점수 구간마다 금리가 달라진다. myFICO 계산기 예시로는 30만 달러 대출 기준 620점대에서 760점 이상으로 올릴 때 월 156달러, 30년 누적 이자로 5만6103달러가 줄어든다. 어느 동네를 고르든 신용점수 관리가 먼저라는 뜻이다.

금리 형태도 선택해야 한다. 30년 고정은 상환액이 고정돼 재산세가 높은 일리노이에서 예산을 세우기 편하다. 반면 5/1 ARM은 초반 5년만 낮은 고정금리를 적용하고 이후 조정되는 구조라, 5년 안에 다시 이사할 계획이 있는 경우에만 유리할 수 있다.

사전승인에 필요한 서류는 신분증, 최근 급여명세서, 2년치 세금 신고서, 은행 계좌 내역서가 기본이다. 콘도를 고려한다면 여기에 관리조합의 재무 서류까지 함께 챙겨야 승인 과정이 매끄럽다.

한인 가정이 선호하는 학군은 시카고 시내보다 교외 쪽에 더 많이 몰려 있는 편이다. 그레이트스쿨스 등급을 참고하되 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 대출 담당자와 부동산 전문가 상담을 함께 받아보길 권한다.