페더럴웨이에서 상담을 하다 보면 가장 자주 나오는 질문이 있다. 콘도와 단독주택 중 투자로는 어느 쪽이 나은가 하는 질문이다. 답은 하나로 정해지지 않는다. 대신 순서대로 짚어 볼 만한 질문들이 있다.

첫 번째 질문은 진입 가격 차이다. 페더럴웨이의 콘도 중간가는 34만206달러이고, 단독주택 평균은 65만3500달러다. 두 배 가까이 차이가 난다. 초기 자본이 넉넉하지 않은 투자자에게는 콘도가 진입장벽이 낮은 선택지다. 시 전체 중간 주택가는 61만5475달러, 최근 종가 기준은 62만달러 선이다.

두 번째 질문은 임대 수요다. 페더럴웨이의 평균 월세는 1849달러로, 전년 대비 0.19퍼센트 오른 수준이다. 시애틀 통근이 가능하면서도 상대적으로 저렴한 위치 덕분에 매수 준비가 안 된 세입자, 지역에 새로 들어오는 거주자 양쪽에서 꾸준한 수요가 유지되고 있다. 이 부분만 보면 콘도가 진입 문턱도 낮고 임대 수요도 있어 유리해 보인다.

실제로 페더럴웨이에서 콘도를 매입해 임대를 놓은 투자자와 단독주택을 매입해 임대를 놓은 투자자를 비교해 보면, 초기 3년간 순현금흐름은 콘도 쪽이 근소하게 앞서는 경우가 많았다. 다운페이 부담이 낮아 대출 규모 대비 임대 수익 비율이 유리했기 때문이다. 다만 5년, 10년 단위로 보면 단독주택의 시세 차익이 관리비 부담을 상쇄하고도 남는 사례도 적지 않았다.

세 번째 질문이 중요하다. 관리비까지 더한 총비용은 얼마인가 하는 질문이다. 콘도는 매매가에 관리비가 따로 붙는다. 워싱턴주 평균 관리비는 월 326달러에서 410달러 사이로 집계되는데, 여기에 재산세, 모기지 원리금을 더하면 단독주택과의 월 부담 차이가 생각보다 좁혀진다. 단독주택은 관리비가 없는 대신 지붕, 보일러 같은 큰 수리 비용을 소유주가 그때그때 직접 부담해야 한다는 차이가 있다.

네 번째 질문은 관리단 재정이다. 워싱턴주는 콘도 관리단에 리저브 스터디 작성과 매년 재검토를 의무화하고 있고, 3층 이상 건물은 10년마다 구조 안전 리저브 스터디를 받아야 한다. 2022년 7월 1일 이전부터 있던 관리단은 2025년 12월까지 첫 스터디를 마쳤어야 했다. 이 결과를 확인하지 않고 계약하면 나중에 특별부과금을 마주할 수 있다. 계류 중인 소송, 최근 특별부과금 이력도 함께 확인해야 할 항목이다.

다섯 번째 질문은 대출이다. Fannie Mae, Freddie Mac 기준으로 리저브펀드가 예산의 10퍼센트에 못 미치거나 임대 세대 비율이 과도하면 non-warrantable condo로 분류돼 금리가 높은 대출만 가능해질 수 있다. 단독주택은 이런 제약에서 상대적으로 자유롭다.

여섯 번째 질문은 재판매성이다. 콘도는 관리단이 임대 제한 규정, rental cap을 두는 경우가 있어 매수자 풀이 단독주택보다 좁아질 수 있다. 매도 시점에 임대 상한이 이미 찬 단지라면 투자자 매수자를 찾기가 더 어려워질 수 있다.

일곱 번째 질문은 관리비 상승 속도다. 최근 몇 년간 재보험 비용 상승과 소송 리스크로 콘도 보험료가 전국적으로 올랐고, 이는 관리비 인상이나 특별부과금으로 이어지는 경우가 많다. 매물을 볼 때 최근 3년치 관리비 인상률을 관리단에 요청해 확인해 보면 앞으로의 부담을 가늠하는 데 도움이 된다.

정리하면 진입 가격과 임대 수요는 콘도가 유리하고, 관리 부담과 재판매 유연성은 단독주택이 유리한 편이다. 어느 쪽이 맞는지는 투자자의 자본 규모와 관리 여력에 달려 있다.

학군을 함께 보는 가정이라면 페더럴웨이 일대 학군 정보도 매물 선택에 함께 고려할 만하다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 오는 경우 재산세와 보험료 구조가 다를 수 있다는 점도 계산에 넣어야 한다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 함께 받아보기 바란다.