그렇다면 알스턴 콘도에 세입자를 들일 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇일까. 많은 분들이 렌트 가격부터 계산하지만, 실제로 먼저 봐야 할 것은 해당 단지가 임대 자체를 얼마나 허용하는지, 그리고 세입자 심사에 관리단이 관여하는 부분이 있는지다. 보스턴 지역 콘도 단지 중에는 임대 세대 비율에 상한을 두거나 최소 임대 기간을 정해 둔 곳이 있어, 매입 전 규정을 확인하지 않으면 정작 원하는 방식으로 임대를 놓지 못하는 경우가 생긴다.

세입자 심사와 별개로 알스턴 특유의 임차인 구성도 감안할 부분이다. 인근 대학가 특성상 학생 임차인 비중이 높은 단지가 많은데, 학기 단위로 계약이 몰리다 보니 여름철 공실이 길어지는 경우가 있다. 학생 임차인을 받지 않거나 최소 임대 기간을 1년 이상으로 정해 둔 단지도 있어, 임대 전략에 따라 맞는 단지가 달라질 수 있다.

그렇다면 가격은 어느 정도일까. 알스턴에는 현재 44건의 콘도가 나와 있고 중간 호가는 약 65만 4000달러 수준이다. 보스턴 메트로 지역 전체적으로 콘도 재고는 1년 전보다 약 15% 늘었고, 평균적으로 32일에서 38일 사이에 계약이 성사되고 있다. 알스턴, 브라이턴, 이스트보스턴 지역은 보스턴 안에서도 상대적으로 진입 문턱이 낮은 편에 속해, 첫 매물 경쟁이 여전히 치열한 편이다.

타주에서 알스턴으로 이주하는 분이라면 매사추세츠주 재산세와 이전 거주지의 재산세를 단순 비교하기 어렵다는 점을 알아두는 것이 좋다. 보스턴 지역은 평가액 산정 방식과 실거주자 공제 여부에 따라 실제 부담이 크게 달라지므로, 매물별 최근 재산세 고지서를 직접 확인해 보는 것이 정확하다.

한인 가정이 알스턴, 브라이턴 인근에서 콘도를 찾을 때는 보스턴 시내 통근 시간과 학군을 함께 고려하는 경우가 많다. 학군 등급이 높은 구역은 콘도 재고 자체가 많지 않아 매물이 나오면 빠르게 소진되는 편이므로, 원하는 학군이 있다면 매물 알림을 미리 걸어두는 것도 방법이다.

그렇다면 관리비는 얼마나 될까. 보스턴 지역 콘도 관리비 중간값은 월 386달러이고, 소유주의 약 30%는 월 500달러 이상을 내고 있다. 면적 기준으로는 평방피트당 월 0.5달러에서 1.25달러 사이로 책정되는 경우가 많다. 매사추세츠주는 법으로 모든 콘도미니엄이 적정 수준의 리저브펀드를 유지하도록 정하고 있어, 관리비 항목 중 리저브 적립분이 얼마나 되는지 확인해 보는 것도 도움이 된다.

그렇다면 대출은 문제없이 나올까. Fannie Mae, Freddie Mac 기준으로 HOA 체납 세대 비율이 15%를 넘거나 임대 세대 비율이 과도하게 높으면 논워런터블(non-warrantable) 콘도로 분류돼 대출 조건이 불리해질 수 있다. 임대 투자 목적이 많은 단지일수록 오히려 이 기준에 걸리기 쉬운 역설적인 상황이 생길 수 있어, 매입 전 관리단에 현재 임대 세대 비율을 직접 물어보는 것이 좋다. 재판매 관점에서는 임대 세대 비율이 높은 단지일수록 논워런터블로 분류될 위험이 커진다는 점도 함께 감안해야 한다. 매입 시점에 이미 임대 세대 비율이 높다면, 향후 되팔 때도 같은 이유로 대출 가능한 매수자 풀이 줄어들 수 있다.

계약 전 확인할 것은 최근 2~3년 재무제표와 예산안, 리저브 스터디 결과, 예정된 특별부과금 여부, 회의록상의 소송 이력이다. 세입자 심사 규정과 임대 제한 규정은 관리단 규약 원본을 직접 확인하는 것이 가장 정확하다.

임대 투자 관점에서는 대학과 대형 병원 단지가 가까워 렌트 수요 자체는 꾸준한 편이지만, 관리비와 리저브펀드 부담을 렌트 수익 계산에서 빼놓으면 실제 순수익이 예상보다 낮아질 수 있다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 세금과 규정은 주·카운티별로 다를 수 있으니 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.