가장 먼저 드는 고민이 지금 사는 게 맞을지, 금리가 더 내릴 때까지 기다리는 게 나을지일 것이다. 팰리세이즈 파크에서 첫 집을 알아보는 한인 가정들과 이야기를 나누다 보면 특히 자주 듣는 고민이다. 이 고민을 풀려면 먼저 금리가 어떻게 만들어지는지부터 이해해두는 것이 도움이 된다.

모기지 금리를 결정하는 핵심 요인은 몇 가지로 정리해볼 수 있다. 첫째, 10년물 국채 수익률이다. 30년 고정 모기지는 만기가 길어서 이 지표와 함께 움직이는 경향이 있다. 둘째, 연준 기준금리다. 단기 자금 비용에 직접 영향을 주지만 모기지 금리에는 인플레이션 기대치를 거쳐 간접적으로 반영된다. 셋째, 물가 지표 자체다. 예상보다 높게 나오면 채권 시장이 먼저 반응하고 모기지 금리도 뒤따라 움직이는 경우가 많다.

여기에 더해 MBS(주택저당증권) 시장의 수급, 그리고 개인의 신용점수, DTI, 다운페이먼트 비율이 더해진다. MBS 수요가 많으면 금리는 내려가고 적으면 올라간다. 개인 조건까지 반영되면 같은 시점에도 대출자마다 적용받는 금리가 달라진다.

지금 시점 기준으로는 프레디맥 PMMS 발표 자료상 30년 고정 모기지 평균 금리가 6%대 중후반 선에서 형성되어 있는 것으로 파악된다. 15년 고정은 이보다 낮아 5%대 후반에서 6%대 초반 사이에서 움직이는 편이다. 다만 이는 전국 평균이고, 팰리세이즈 파크에서 실제로 받는 견적은 대출기관과 개인 조건에 따라 달라질 수 있다는 점을 기억해두면 좋다.

15년 고정과 30년 고정, 그리고 ARM 중 무엇이 맞을지 고민이라면 몇 가지를 함께 확인해보면 좋다. 15년은 총 이자 부담이 작지만 월 상환액이 크다. 30년은 월 부담이 작은 대신 총 이자가 늘어난다. ARM은 초기 5~7년간 낮은 금리로 시작하지만, 그 이후에는 시장 금리에 따라 조정된다. 몇 년 안에 이사할 계획이 있는지, 아니면 오래 거주할 집을 찾는지에 따라 선택이 달라질 수 있다.

신용점수에 따라 적용 금리가 어떻게 달라지는지도 미리 확인해두면 마음이 한결 편해진다.

• 760점 이상이면 가장 유리한 금리대에 속할 가능성이 높다
• 700~759점이면 평균 수준의 금리가 예상된다
• 640~699점이면 평균보다 다소 높은 금리가 적용될 수 있다
• 640점 미만이면 승인 자체가 까다로워지고 금리 부담도 커질 수 있다

본인의 신용점수 구간을 미리 확인해두는 것이 대출 계획을 세우는 첫걸음이 된다.

대출을 준비할 때 확인해두면 좋은 항목들이 있다. 계약 몇 달 전부터 크레딧 카드 사용률을 30% 아래로 유지하는 것, 새로운 대출이나 카드 개설을 피하는 것, 다운페이먼트를 20% 이상 준비해 PMI 부담을 피하는 것, 그리고 최근 2년치 소득 서류를 미리 정리해두는 것이다. 팰리세이즈 파크는 한인 커뮤니티가 촘촘하게 형성된 지역이라 대출 관련 정보를 주변에서 얻기도 수월한 편이니, 먼저 경험한 이웃에게 물어보는 것도 좋은 방법이다.

금리가 더 내려갈지, 오를지는 아무도 단정할 수 없다. 다만 본인의 신용 상태와 자금 계획을 미리 점검해두면, 어느 시점에 결정을 내리더라도 조금 더 여유롭게 움직일 수 있을 것이다.