얼링턴하이츠의 한 190세대 콘도 건물 이야기를 예로 들어보겠다. 이 건물에는 렌트 캡, 즉 임대 세대 수를 제한하는 규정이 없었고 이미 90세대 넘게 임대로 돌아가고 있었다. 투자용으로 유닛을 알아보던 한 매수인은 이 사실을 계약 직전에야 알게 됐다.

얼링턴하이츠 콘도는 현재 43채가 매물로 나와 있고 중간 호가는 23만 달러 선이다. 대체로 20만 달러에서 30만 달러 사이에서 가격이 형성돼 있어, 시 전체 중간 매물가 49만 2500달러와 비교하면 콘도 쪽이 훨씬 접근하기 쉬운 가격대다. 단독주택과 콘도 사이의 이 가격 격차는 처음 투자를 시작하는 분들에게는 진입 장벽을 낮춰주는 요인이지만, 동시에 관리단 규정을 꼼꼼히 보지 않고 접근하기 쉬운 가격만 보고 결정하는 경우도 그만큼 늘어난다는 점을 함께 짚어두고 싶다. 관리비는 건물마다 편차가 크다. 메트로 로프트 같은 건물은 월 400달러에서 700달러, 알링턴 리저브 같은 건물은 평균 318달러 선으로 알려져 있다.

렌트 캡이 없는 건물은 얼핏 투자자에게 유리해 보인다. 세입자를 언제든 들일 수 있기 때문이다. 하지만 이 조건은 정반대 방향으로도 작용한다. 임대 세대 비율이 지나치게 높아지면 대출 심사에서 non-warrantable로 분류될 위험이 커지고, 결국 미래의 매수인이 대출을 받기 어려워져 재판매 시점의 매수자 폭이 좁아진다. 앞서 사례의 매수인은 이 부분을 계약 직전에야 확인했다.

2026년 3월 Fannie Mae는 임대 세대 비율 50퍼센트 상한 규정 자체를 폐지했다. 다만 21세대 이상 건물에서는 한 주체가 전체의 20퍼센트를 초과해 보유할 수 없다는 조항은 남아 있어, 190세대 건물이라면 이 기준을 넘는 대량 보유자가 있는지가 관건이 된다. 8월 3일 이후 신청분부터는 10세대 초과 건물의 간소 심사가 사라지고 예산, 리저브펀드, 체납률, 소송, 특별부과금까지 살펴보는 정식 심사로 전환된다.

일리노이주는 리저브펀드 최소 적립 비율이나 정기 리저브 스터디를 법으로 강제하지 않는다는 점은 조지아나 하와이 같은 다른 주와 비교해 두면 좋을 대목이다. 특별부과금에 대해서는 이사회 회의 최소 10일에서 최대 30일 전 서면 통지가 필요하고, 당해년도 부과 총액이 전년 대비 115퍼센트를 넘으면 세대주 20퍼센트가 서명해 이의를 제기할 수 있으며 이사회는 30일 안에 세대주 회의를 소집해야 한다. 공용부 변경을 위한 예산 외 특별부과금은 세대주 3분의 2 동의가 필요하다.

계약 전 확인할 항목을 정리하면 다음과 같다.

• 임대 세대 비율과 렌트 캡 존재 여부
• 단일 주체 보유 비율(20퍼센트 초과 여부)
• 최근 특별부과금 통지 이력
• 체납 세대 비율과 소송 여부
• 리저브펀드 적립 현황과 최근 리저브 스터디 여부

일리노이주는 별도의 리저브 스터디 의무화 법을 두고 있지 않다 보니, 관리단이 자체적으로 스터디를 진행했는지 여부부터가 건물마다 다르다. 스터디 결과가 없는 건물이라면 관리단에 최근 재무제표를 요청해 리저브 항목이 얼마나 쌓여 있는지 직접 살펴보는 절차가 반드시 필요하다.

앞선 사례의 매수인은 결국 관리단에 임대 세대 비율 관련 서류를 요청한 뒤 계약을 진행했다. 결과적으로 문제는 없었지만, 확인 순서가 뒤바뀌었다면 대출 승인 단계에서 훨씬 더 곤란해질 뻔했다. 얼링턴하이츠는 오헤어 공항과 가까운 교외 지역으로 통근 수요가 꾸준해 렌트 회전이 비교적 원활한 편이지만, 임대 세대 비율이 높은 건물일수록 향후 관리비 인상이나 특별부과금에 세입자보다 소유주가 더 민감하게 반응할 수 있다는 점도 함께 살펴볼 부분이다. 이 글은 투자 및 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 관리단 서류와 대출 조건을 전문가와 함께 확인해 보기 바란다.