클로스터에서 집을 담보 없이 완전히 소유한 은퇴자 한 명이 있다고 하자. 어느 날 갑자기 큰 의료비 청구서를 받는다. 저축한 돈만으로는 부족하다. 집을 팔기는 싫다. 이럴 때 검토하게 되는 것이 리버스 모기지다.

리버스 모기지는 62세 이상 주택소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 자금을 받는 상품이다. 일반 모기지처럼 매달 갚는 게 아니다. 오히려 대출기관에서 일시불, 월지급, 신용한도 중 원하는 방식으로 돈을 받는다. 상환은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 이뤄진다. 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM이 대표적이다. 출처는 hud.gov다.

클로스터의 집값은 만만치 않다. Zillow 기준 평균 주택가치는 118만 1,658달러로 최근 1년간 7.6% 올랐다. 오랜 기간 거주하며 모기지를 다 갚은 집이라면, 이 지분만으로도 상당한 자금을 확보할 여지가 있다.

장점은 명확하다. 매달 상환 없이 현금흐름을 만들 수 있다. 비소구(non-recourse) 대출 구조라 집값이 대출잔액보다 떨어지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 초과분을 갚을 필요가 없다.

비용도 함께 봐야 한다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(초기 약 2%대, 이후 연 0.5%), 클로징 비용까지 붙는다. 일반 모기지보다 초기 비용이 높다. 시간이 지날수록 주택 지분은 줄어든다. 자녀에게 물려줄 자산도 함께 줄어든다. 재산세와 보험료는 대출 이후에도 계속 본인이 내야 한다. 버건 카운티의 평균 실효 재산세율은 1.69% 수준이고, 중위 재산세 청구액은 1만 1달러에 달한다(PropertyTaxRates.org). 이 금액을 계속 감당하지 못하면 압류 위험으로 이어질 수 있다.

뉴저지주의 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체의 18% 수준이다(USAFacts). 2010년부터 2024년 사이 33% 늘었다. 은퇴 인구가 늘어나는 만큼, 집에 묶인 자산을 현금흐름으로 바꾸는 방법에 대한 관심도 늘어날 것으로 보인다.

신청 자격도 짚어보자. 62세 이상이어야 한다. 해당 주택이 주 거주지여야 한다. 기존 모기지가 남아 있다면 대출금으로 먼저 갚아야 한다. 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 보는 재정능력 평가도 통과해야 한다.

받을 수 있는 금액은 나이, 금리, 집값에 따라 달라진다. 나이가 많을수록, 금리가 낮을수록 금액은 커진다. HUD 상담에서는 이 계산 방식과 비용 구조, 대안이 되는 방법을 하나씩 짚어준다. 급하게 서명을 재촉하는 전화나 방문 제안은 특히 조심해야 한다.

클로스터처럼 집값이 높은 지역에서는 지분 규모도 그만큼 크다. 하지만 지분이 크다고 해서 무조건 유리한 것은 아니다. 초기 비용도 집값에 비례해 커지고, 시간이 지나며 줄어드는 지분의 절대 금액도 커진다. 집값만 보고 성급하게 판단하기보다는, 전체 재정 상황을 놓고 따져볼 필요가 있다.

지분을 활용하는 다른 방법도 있다. 홈에퀴티론(HELOC)은 매달 원리금을 갚아야 하고 소득 심사도 까다롭다. 상환 부담이 없다는 게 리버스 모기지의 차별점이지만, 초기 비용과 지분 감소 속도는 그만큼 더 크다.

HECM에는 신용한도 방식도 있다. 쓰지 않은 한도가 시간이 지나며 조금씩 늘어난다. 명의자가 아닌 배우자가 함께 살고 있다면, 요건을 충족할 경우 명의자 사망 후에도 계속 거주할 수 있도록 보호하는 장치가 있다. 세부 조건은 HUD 상담에서 확인하면 된다.

HECM을 신청하기 전에는 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 반드시 거쳐야 한다. 고령층을 노린 리버스 모기지 사기도 실제로 존재한다. 클로스터에서 이 상품을 고려하고 있다면, 상담 절차를 충분히 거치고 가족과도 상의한 뒤, 서두르지 않고 천천히 결정하기를 바란다. 급하게 서명해야 할 이유는 어디에도 없다.