클로스터에서 집을 알아보는 한인 가정과 이야기를 나누다 보면, 매물 가격보다 먼저 나오는 질문이 있다. 지금 모기지 금리가 어느 수준이냐는 것이다. 숫자 하나로 답할 수 있는 질문은 아니다. 같은 날 같은 은행에서 대출을 받아도 신용점수와 다운페이먼트 비율에 따라 실제 적용 금리는 다르게 나온다. 그래서 먼저 금리가 어떻게 결정되는지부터 짚어볼 필요가 있다.

모기지 금리를 움직이는 가장 큰 축은 10년물 미국 국채 수익률이다. 30년 고정 모기지는 만기가 길기 때문에 장기 국채 수익률과 함께 움직이는 경향이 있다. 연준의 기준금리는 단기 자금 조달 비용에 직접 영향을 주지만, 모기지 금리는 이보다는 시장이 예상하는 향후 인플레이션과 경기 전망에 더 민감하게 반응한다. 인플레이션 지표가 예상보다 높게 나오면 채권 시장이 먼저 움직이고, 그 여파가 모기지 금리로 이어지는 흐름이 반복되어 왔다.

실제 대출 상품에 적용되는 금리는 MBS, 즉 주택저당증권 시장에서 결정된다. 은행이 실행한 모기지 대출을 묶어 투자자에게 판매하는 구조이기 때문에, MBS 수요가 늘면 금리는 낮아지고 수요가 줄면 금리는 올라가는 식이다. 여기에 개인 신용점수, DTI(소득 대비 부채 비율), 다운페이먼트 비율이 더해지면서 같은 시점에도 대출자마다 적용받는 금리가 갈린다.

현재 기준으로 보면 프레디맥 PMMS 발표 수치를 참고할 때 30년 고정 모기지 평균 금리는 6%대 중후반 선에서 형성되어 있는 것으로 파악된다. 15년 고정은 통상 30년보다 0.5~0.75%포인트 낮게 나오는 경우가 많아, 5%대 후반에서 6%대 초반 사이에서 움직이는 편이다. 다만 이는 전국 평균치이며, 클로스터 지역 대출자가 실제로 받는 조건은 대출기관과 개인 조건에 따라 차이가 날 수 있다.

15년과 30년 중 어느 쪽이 유리한지는 단순 비교로 정하기 어렵다. 15년 고정은 총 이자 부담이 적고 원금 상환 속도가 빠르지만, 월 상환액이 커진다. 30년 고정은 월 부담이 낮아 현금흐름 관리에 유리하지만 총 이자는 늘어난다. ARM, 즉 변동금리 상품은 초기 5년이나 7년 동안 고정금리 상품보다 낮은 금리로 시작하는 경우가 많다. 다만 고정 기간이 끝나면 시장 금리에 따라 재조정되기 때문에, 단기간 거주 후 매도하거나 재융자 계획이 있는 경우가 아니라면 신중하게 접근할 필요가 있다.

신용점수에 따른 금리 차이도 무시할 수 없다.

• 760점 이상: 가장 낮은 금리대 적용 가능성이 높음
• 700~759점: 평균 수준의 금리 적용
• 640~699점: 평균보다 높은 금리, 추가 조건 요구 가능
• 640점 미만: 승인 자체가 까다로워지고 금리도 크게 상승

정확한 포인트 차이는 대출기관과 상품에 따라 달라지므로, 사전에 여러 은행에서 견적을 받아 비교하는 편이 실질적으로 도움이 된다.

클로스터를 포함한 버겐카운티 지역은 한인 가구의 대출 실행 건수가 꾸준한 편이다. 실무적으로 조언하자면, 계약 전 최소 3개월은 크레딧 카드 사용률을 30% 이하로 유지하고, 새로운 대출이나 카드 개설을 피하는 것이 좋다. 다운페이먼트 비율을 20% 이상으로 맞추면 PMI(모기지 보험료) 부담을 피할 수 있어 실질 월 상환액을 낮추는 데 도움이 된다. 소득 증빙 서류는 최근 2년치를 미리 정리해두면 사전승인 절차가 빨라진다.

금리는 앞으로도 경제 지표 발표에 따라 오르내림을 반복할 가능성이 있다. 특정 시점을 노려 타이밍을 맞추기보다는, 본인의 신용 상태와 자금 계획을 먼저 점검하고 여러 대출기관의 견적을 비교하는 것이 현실적인 접근이다.