라스베이거스에서 몇 년째 렌트로 지내던 한 가정이 있다. 계약을 갱신할 때마다 조금씩 오르는 렌트비를 보며 이번에는 집을 사는 쪽을 알아보기로 했다. 그런데 막상 최근 시장을 확인해 보니 예상과 다른 흐름이 나타났다.

Zillow 기준 라스베이거스 중위 주택가치는 42만 5535달러로, 지난 1년 사이 3.1% 내렸다. 같은 기간 렌트는 Zumper 집계로 평균 1895달러이며, 1베드룸 렌트는 오히려 지난 1년 동안 3.3% 낮아졌다. 몇 년간 이어지던 렌트 상승세가 최근 들어 주춤해진 것이다. 집값도 렌트도 함께 조정을 받고 있는 국면으로 보인다.

이 상황에서 price-to-rent ratio를 계산해 보면 참고가 된다. 집값을 1년치 렌트비로 나눈 값으로, 숫자가 낮을수록 매매 부담이 상대적으로 가볍다는 뜻이다. 평균 렌트를 기준으로 계산하면 라스베이거스는 19배 정도가 나온다. 15배 안팎이면 매매가 유리한 쪽으로, 21배를 넘으면 렌트가 유리한 쪽으로 보는 기준을 놓고 보면 라스베이거스는 그 중간 지점에 걸쳐 있다.

같은 라스베이거스라도 도심에 가까운 지역과 외곽 지역은 사정이 다르다. 최근 시장을 보면 신축이 많은 외곽 쪽은 가격 조정 폭이 더 크게 나타나는 반면, 학군이 안정적인 지역은 하락폭이 상대적으로 작다. 자녀 교육을 염두에 두고 있다면 GreatSchools나 Niche에서 관심 있는 주소의 배정 학교 등급을 확인해 보는 것이 필요하다.

매매 쪽으로 기울기 전에 짚어야 할 것이 다운페이먼트 여력이다. 20% 기준으로 보면 8만 5000달러 안팎이 필요한데, 이 정도 목돈을 준비했는지에 따라 매달 페이먼트 부담이 크게 갈린다. 목돈이 충분하지 않은 상태에서 가격이 내렸다는 이유만으로 서두르면 대출 비율이 높아져 오히려 부담이 커질 수 있다. 네바다는 재산세율이 낮은 편에 속하는 주이지만 주택보험료는 지역에 따라 차이가 크므로, 관심 있는 주소의 보험 견적을 미리 받아 매달 실제 지출을 계산해 보는 것이 좋다.

같은 라스베이거스라도 서머린이나 헨더슨 쪽처럼 학군이 안정적인 지역은 중위가보다 높게 형성돼 있고, 도심에서 가까운 오래된 동네는 상대적으로 가격 조정 폭이 크게 나타난다. 두 지역을 나란히 놓고 보면 같은 하락장이라도 체감하는 부담이 다르다는 것을 알 수 있다.

매매로 넘어갈 때는 클로징 비용과 초기 수리비까지 더해 몇 년을 살아야 그 비용을 회수하는지도 함께 계산해 보는 것이 좋다. 가격이 조정된 시기에 진입하더라도 2, 3년 안에 다시 옮길 가능성이 있다면 그 비용을 회수하지 못할 수 있다. 반대로 오래 머물 계획이라면 지금 같은 조정기가 오히려 유리하게 작용할 여지가 있다.

참고할 만한 기준 하나는 주거비가 월 소득의 30%를 넘지 않아야 한다는 것이다. 이 선을 넘기면 다른 지출을 계속 줄여야 하는 상황이 반복되기 쉽다. 라스베이거스는 최근 집값과 렌트가 함께 조정을 받으면서 이 기준을 맞추기가 예전보다 조금 수월해진 편이다. 다만 관광 산업 비중이 큰 지역 특성상 고용 상황 변화가 주거비 부담에 그대로 반영될 수 있다는 점은 염두에 둘 필요가 있다.

대출 종류도 확인해 볼 부분이다. 다운페이먼트가 20%에 못 미치더라도 FHA 대출처럼 낮은 다운페이먼트로 접근할 수 있는 상품이 있는데, 이 경우 대신 모기지 보험료가 매달 추가로 붙는다는 점을 함께 계산해야 한다. 대출 상품마다 조건이 다르므로 여러 렌더를 비교해 보는 것이 좋다.

거주 계획도 함께 봐야 한다. 앞으로 오래 이 지역에 머물 생각이라면 지금처럼 가격이 조정된 시기가 오히려 매매를 검토해 볼 만한 시점일 수 있다. 반대로 이직이나 다른 사정으로 몇 년 안에 옮길 가능성이 있다면 렌트로 유연하게 지내는 편이 안전하다. 렌트비가 오른다는 인상만으로 판단하기보다, 실제 흐름이 어떻게 바뀌고 있는지를 먼저 확인하는 것이 순서로 보인다.

이 내용은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.