라스베가스에서 살던 집을 렌트로 돌리고 다른 집으로 옮기는 분들이 적지 않다. 그런데 이듬해 재산세 고지서를 받아 보고 생각보다 많이 올랐다며 문의하는 경우를 자주 본다.

이유는 대개 하나다. 네바다의 재산세 상한, 흔히 말하는 택스 캡이 집의 용도에 따라 달라지기 때문이다.

네바다는 재산세 고지서 금액이 전년 대비 얼마까지 오를 수 있는지를 법으로 묶어 둔다. 세율 자체를 정하는 제도가 아니라 인상 폭에 천장을 두는 장치라고 이해하면 된다.

클락 카운티 기준으로 소유주가 직접 사는 주거주지는 3% 캡을 적용받는다. 반면 주거주지가 아닌 주택, 즉 렌트를 준 집이나 세컨드 홈, 토지, 상업용 건물은 최대 8% 캡이 적용된다.

이 8%는 매년 공식으로 다시 계산된다. 최근 10년치 과세가치 이동평균 상승률과 소비자물가지수 상승률의 두 배 중 큰 값을 쓰고, 그 값이 8%를 넘으면 8%에서 멈춘다.

네바다 세무국이 올해 3월 확정한 2026-27 회계연도 수치를 보면, 클락 카운티의 이동평균 상승률은 8.1%였다. 물가 쪽은 2025년 연평균 CPI 상승률 2.7%의 두 배인 5.4%였다.

둘 중 큰 값이 8.1%이니 상한선에 걸려 클락 카운티의 일반 캡은 8.0%로 정해졌다. 주거주지 캡은 그대로 3.0%다.

숫자 두 개를 나란히 놓으면 차이가 분명해진다. 같은 동네, 같은 크기의 집이라도 주인이 살면 고지서가 1년에 최대 3% 오르고, 렌트를 주면 최대 8%까지 오를 수 있다는 뜻이다.

한두 해는 크게 체감되지 않을 수 있다. 하지만 이 차이가 몇 년씩 쌓이면 렌트 수익률 계산이 꽤 달라진다.

그래서 주제 문장처럼 렌트 주는 집은 3%가 아니라고 말하는 것이 대체로 맞다. 다만 여기에는 예외가 하나 있어서 한 번 짚고 넘어갈 필요가 있다.

네바다 법은 일정 조건을 갖춘 임대주택에도 3% 캡을 허용한다. 받는 렌트가 HUD가 정한 카운티 공정시장임대료, 즉 Fair Market Rent 이하인 경우다.

클락 카운티 어세서 오피스는 매년 4월이나 5월에 듀플렉스, 트리플렉스, 포플렉스, 아파트 같은 임대주택 소유주에게 렌트 확인서 서류를 보낸다. 거기에 해당 연도 기준 렌트 상한이 적혀 있다.

모든 유닛이 기준 이하로 렌트를 받고 있다면 실제 렌트 금액을 적고 서명해서 돌려보내면 된다. 그러면 3% 캡 대상으로 심사를 받는다.

기준 금액을 참고로 보자. 네바다 세무국 자료에서 2026년 클락 카운티 공정시장임대료는 유틸리티 포함 기준으로 2베드룸 1,735달러, 3베드룸 2,413달러다.

실제 심사에서는 여기서 표준 유틸리티 공제액을 뺀 금액을 기준으로 삼는다. 그래서 위 숫자보다 조금 낮은 렌트를 받아야 조건을 맞출 수 있다.

최근 라스베가스 렌트 시장을 보면 신축이나 학군 좋은 동네의 3베드룸 단독주택은 이 기준을 넘는 경우가 많다. 결국 시세대로 렌트를 받는 대부분의 투자용 주택은 8% 쪽으로 분류된다고 보는 것이 현실적이다.

그러면 선택지는 두 가지로 정리된다. 시세대로 렌트를 받고 8% 캡을 감수하느냐, 렌트를 기준 이하로 맞추고 3% 캡을 받느냐다.

렌트를 낮춰서 아끼는 재산세보다 줄어드는 월세 수입이 훨씬 큰 경우가 대부분이다. 숫자로 따져 보면 일부러 렌트를 낮출 이유는 많지 않다.

다만 이미 오래된 세입자에게 시세보다 낮은 렌트를 받고 있다면 이야기가 다르다. 이 경우에는 확인서를 꼼꼼히 챙겨서 3%를 받아 두는 편이 낫다.

또 하나 자주 놓치는 부분이 있다. 살던 집을 렌트로 돌렸다면 그 사실을 어세서에게 알려야 한다.

3% 캡을 신청할 때 소유주는 그 집이 더 이상 주거주지가 아니게 되면 어세서에게 알리겠다는 조건에 동의한다. 신고를 미루면 실제 용도와 기록이 어긋나게 되고, 나중에 바로잡는 과정이 훨씬 번거로워진다.

네바다에서는 주거주지를 한 곳만 지정할 수 있다. 새 집으로 이사했다면 새 집을 주거주지로 등록하고, 예전 집은 일반 캡으로 넘어가는 것이 정상적인 순서다.

반대로 렌트를 주던 집에 다시 들어가 살게 됐다면 직접 3% 캡을 신청해야 한다. 이 혜택은 자동으로 붙지 않는다.

캡 결정에 이의가 있으면 어세서에게 서면으로 재심을 청구할 수 있다. 2026-27 회계연도분은 2027년 6월 30일까지가 기한이다.

내 집에 어떤 캡이 적용됐는지는 고지서나 클락 카운티 어세서 웹사이트의 부동산 기록에서 확인할 수 있다. 헷갈리면 어세서 오피스 702-455-3882로 직접 묻는 것이 가장 빠르다.

렌트 조건, 소유 형태, 법인 명의 여부에 따라 적용이 달라질 수 있다. 개인 상황에 따라 다르니 세무사나 어세서 오피스와 꼭 확인하길 권한다.

오랫동안 한인 투자자들을 지켜보면 구입 가격과 금리는 꼼꼼히 따지면서 보유세 증가 속도는 뒤늦게 계산하는 경우가 많았다. 3%와 8%의 차이는 처음부터 수익률 표에 넣어 두어야 하는 숫자다.

내가 렌트를 놓는 입장이라면 매입 단계부터 8% 기준으로 재산세를 잡고 계산하겠다. 그리고 집 용도가 바뀌는 시점마다 어세서 기록을 먼저 고쳐 두겠다.