얼마 전 상담 창구로 들어온 질문 하나가 있었습니다. 집은 남편 명의로만 되어 있는데, 생활비를 걱정하던 아내가 리버스모기지를 자신도 신청할 수 있는지 물어온 것이었습니다. 롱비치처럼 한 집에서 수십 년을 산 주택소유자가 많은 지역에서는 이런 질문이 드물지 않습니다. 서류상 이름이 한쪽에만 올라 있어도, 실제로는 부부 두 사람의 노후 자금 계획이 함께 걸린 문제이기 때문입니다.

리버스모기지는 62세 이상 주택소유자가 자신이 살고 있는 집의 지분을 담보로 자금을 받는 상품이다. 일반 모기지처럼 매달 갚아 나가는 구조가 아니라, 반대로 대출기관으로부터 일시불, 매월 지급, 신용한도 형태로 자금을 받는다. 대출 원리금은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 그 집을 주 거주지로 쓰지 않게 될 때 정산된다. 롱비치의 주택 가격을 보면 이 구조가 어느 정도의 지분을 움직일 수 있는지 가늠이 된다. Zillow 기준 2026년 롱비치의 평균 주택가치는 78만 8693달러 수준이다. 오래 보유한 주택일수록 대출 잔액 대비 지분이 넉넉한 경우가 많아, 활용 가능한 여지도 그만큼 커진다.

부부 중 한 명만 명의자인 경우, 상대 배우자가 62세 미만이거나 명의에 이름이 없다면 조건이 복잡해질 수 있다. 비차입 배우자로 등록되면 명의자 사망 이후에도 일정 조건 하에 계속 거주할 수 있는 장치가 있지만, 자격 요건과 절차는 개별 상황마다 다르게 적용된다. 이런 부분은 HUD 승인 상담사와의 상담 과정에서 구체적으로 확인해야 할 항목이다.

자금을 받는 방식도 살펴볼 필요가 있다. 일시불로 한 번에 받을 수도 있고, 매달 일정 금액을 받을 수도 있으며, 필요할 때 꺼내 쓰는 신용한도 방식을 선택할 수도 있다. 신용한도 방식은 사용하지 않은 한도가 시간이 지나면서 조금씩 늘어나는 구조를 가지고 있어, 당장 급하지 않은 자금까지 미리 받아 둘 필요가 없다는 점이 특징이다.

연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)은 정부가 보증하는 유일한 리버스모기지 유형이다. 집값이 나중에 대출잔액보다 낮아지더라도 상속인이 초과분을 갚을 필요가 없는 비소구(non-recourse) 구조로 설계되어 있어, 매달 상환 부담 없이 생활비나 의료비에 쓸 현금흐름을 확보할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.

다만 장점만 보고 결정할 사안은 아니다. 오리지네이션 수수료, 초기 약 2%대의 모기지보험료(MIP), 클로징비용 등을 포함하면 초기 비용이 일반 모기지보다 높은 편이다. 시간이 지날수록 대출잔액이 늘고 주택 지분은 줄어들기 때문에, 자녀에게 물려줄 수 있는 자산이 그만큼 줄어들 수 있다. 또한 재산세와 주택보험료는 대출을 받은 뒤에도 소유자가 계속 납부해야 하는데, 이를 감당하지 못하면 채무불이행으로 이어져 집을 잃을 위험도 있다.

롱비치가 속한 로스앤젤레스 카운티를 포함해 캘리포니아 전역의 실효 재산세율은 평균 0.71% 수준으로 알려져 있지만, 이는 Prop 13에 따라 오랫동안 낮게 유지된 기존 소유자의 세율이 섞인 평균치다. 최근 매입했거나 재평가를 앞둔 주택은 실질적으로 1.1%에서 1.3% 사이의 세율이 적용되는 경우가 많다는 점을 함께 고려해야 한다. 캘리포니아는 65세 이상 인구가 전체의 16.5%를 차지하는 것으로 집계되어 있어, 은퇴 이후 주거비와 세금 부담을 함께 고민하는 가구가 계속 늘어나는 흐름이다.

소유자가 사망한 뒤 상속인은 집을 팔아 대출을 정리하거나, 대출잔액을 직접 갚고 집을 그대로 물려받거나, 아니면 집을 대출기관에 넘기는 방법 중에서 선택할 수 있다. 다만 고령층을 상대로 무료로 집을 준다는 식의 과장된 광고나 불필요한 금융상품을 끼워 파는 사례도 보고되는 만큼, 낯선 권유에는 신중하게 접근할 필요가 있다.

리버스모기지 HECM을 신청하려면 HUD가 승인한 상담기관과의 의무 상담을 거쳐야 한다. 이 과정에서 비용, 대안, 배우자 명의 문제 같은 개별 사안을 구체적으로 짚어볼 수 있다. 고령층을 노린 관련 사기도 실제로 존재하는 만큼, 서두르지 말고 가족과 충분히 상의한 뒤 결정을 내려보기 바란다.