콘도를 사서 세를 놓으려고 매물을 보러 다니다가 관리사무소에서 렌탈 캡(rental cap)에 걸려 있다는 이야기를 듣고 발길을 돌리는 경우를 종종 본다. 임대 세대 비율이 이미 상한선에 닿아 있어 신규 임대 등록이 안 되는 건물이 댈러스 시내와 업타운 지역에 생각보다 많다. 매물 사진과 가격만 보고 계약금부터 넣었다가 나중에야 이 사실을 알게 되면 되돌리기 어렵다.

렌트캡을 짚기 전에 시세부터 보면, 댈러스 전체 주택 중위가격은 44만 달러 선으로 전년 대비 1.1퍼센트 낮아진 상태다. 다만 이는 단독주택을 포함한 전체 수치이고, 콘도만 따로 보면 건물 등급에 따라 편차가 크다. 업타운의 고급 타워는 HOA 관리비가 월 500달러에서 1000달러를 넘기는 경우도 있고, 편의시설이 적은 건물은 그보다 훨씬 낮다. 댈러스 콘도 전체의 관리비 중간값은 월 438달러 수준으로 집계된다(출처 dustinpitts.com). 같은 시 안에서도 어느 건물, 어느 블록인지에 따라 관리비 부담이 두 배 이상 벌어질 수 있다는 뜻이다.

텍사스주는 주 차원에서 임대를 전면 제한하는 법은 없다. 다만 HOA가 규약(CC&R)에 렌트캡 조항을 넣는 것은 허용되어 있고, 실제로 전체 세대의 10에서 20퍼센트 수준으로 임대를 제한하거나, 상한에 도달하면 대기자 명단으로 돌리는 방식이 흔하다. 콘도는 텍사스 통일 콘도미니엄법(챕터 82)의 적용을 받아 일반 주택 HOA를 규율하는 챕터 209와는 별개로 움직이는 경우가 많다는 점도 참고할 만하다(출처 managecasa.com). 계약 전 관리단에 현재 임대 세대 비율과 대기자 명단 유무를 서면으로 요청해 확인해 보기 바란다.

렌트캡을 통과했다고 끝이 아니다. 관리단의 재정 상태도 함께 봐야 한다. 최근 몇 년간 재보험 비용 상승과 소송 리스크로 콘도 보험료가 전국적으로 오르는 추세이고, 이는 관리비 인상이나 특별부과금으로 이어질 수 있다(출처 iii.org). 최근 2, 3년치 재무제표와 예산안, 리저브 스터디 결과를 요청해서 리저브펀드가 예산의 어느 정도를 차지하는지 확인하는 절차가 필요하다. 리저브펀드가 예산의 10퍼센트에 못 미치거나 임대 세대 비율이 지나치게 높으면 패니메이나 프레디맥 기준으로 논워런터블 콘도로 분류되어 일반 컨벤셔널 대출이 막히고 금리가 높은 대출만 가능해질 수 있다(출처 fanniemae.com selling guide).

타주에서 처음 텍사스로 투자를 넘어오는 경우라면 재산세 구조도 낯설게 느껴질 수 있다. 텍사스는 주 소득세가 없는 대신 재산세율이 상대적으로 높은 편이라, 렌트 수익을 계산할 때 매달 관리비뿐 아니라 재산세까지 더한 실질 현금흐름을 따져 보는 것이 안전하다. 학군이 좋은 지역의 콘도는 재판매성이 상대적으로 낫다는 평가를 받는 경우가 많지만, 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

임대 투자 관점에서 보면 댈러스 콘도는 업타운, 다운타운처럼 도보로 출퇴근이 가능한 지역과 노스댈러스처럼 조용한 주거 중심 지역이 서로 다른 임차인층을 끌어들인다. 업타운, 다운타운 쪽은 젊은 직장인과 단기 근무로 이주해 온 임차인 비중이 높아 공실 회전이 빠른 편이고, 노스댈러스 인근은 학군을 보고 들어오는 가족 단위 임차인이 상대적으로 많다. 원거리에서 임대를 운영하는 투자자라면 관리단이 외부 유지보수와 조경을 맡아주는 콘도 구조가 단독주택보다 관리 부담이 적다는 점도 장점으로 꼽힌다. 다만 관리 부담이 적다는 이유만으로 건물 재정 상태를 소홀히 확인하면 나중에 특별부과금이라는 형태로 그 편의성의 대가를 치를 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다.

정리하면 댈러스에서 콘도 투자를 검토할 때는 임대 제한 여부, 관리단 재정과 리저브펀드, 대출 가능 여부 세 가지를 순서대로 짚어보는 것이 실전에서 도움이 된다. 이 글은 일반적인 시장 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담을 거치는 것이 안전한 선택으로 보인다.