월 1727달러. RentCafe가 2026년 8월 기준으로 집계한 콜럼비아 평균 렌트다. 이 숫자를 처음 본 분들은 대체로 반가워한다. 미주리 대학이 있는 도시답게 렌트 수요가 꾸준한 편이고, 같은 시기 Zillow 기준 주택가치는 약 33만373달러 수준이라 렌트 대비 매입가 비율도 나쁘지 않아 보이기 때문이다.

연간 렌트수입 2만724달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 6.3퍼센트가 나온다. 여기까지만 보고 계약을 서두르다가 나중에 아쉬워하는 경우를 종종 본다. 재산세와 보험료를 계산에서 빼놓고 접근했던 사례다. 총수익률에는 그런 비용이 전혀 반영되지 않는다는 걸 놓치기 쉽다.

미주리 주 평균 실효 재산세율은 Tax Foundation 기준 약 0.89퍼센트로 집계된다. 이 기준으로 콜럼비아 주택 한 채에 붙는 재산세는 연간 약 2940달러 수준이다. 여기에 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실까지 더하면 운영비 전체가 상당히 불어난다. 50퍼센트 룰을 적용해 운영비를 렌트수입의 절반 정도로 잡으면 순영업소득은 연 1만362달러가 되고, 캡레이트는 3.1퍼센트로 내려온다. 총수익률 6.3퍼센트와 캡레이트 3.1퍼센트, 이 차이가 재산세와 보험료를 빼먹었을 때 벌어지는 간격이다.

캐시온캐시 수익률까지 보면 이야기가 한 번 더 달라진다. 대출을 받아 매입가의 일부만 현금으로 냈다면, 실제로 투입한 다운페이먼트와 클로징비용 대비 세전 현금흐름을 계산해야 하는데, 레버리지를 어떻게 쓰느냐에 따라 캡레이트보다 높게도 낮게도 나올 수 있다. 대출 조건이 확정되기 전에는 이 숫자를 단정하기 어렵다.

1퍼센트 룰로 보면 매입가의 1퍼센트인 월 3304달러 렌트가 나와야 하는데, 실제 평균 렌트는 이보다 낮다. 다만 이 룰은 대략의 감을 잡는 경험칙일 뿐이라 매물 하나하나 다시 계산해 보는 편이 안전하다. 총수익까지 넓혀 보면 매달 현금흐름뿐 아니라 집값 상승분과 대출 원금 상환으로 쌓이는 자산까지 함께 봐야 온전한 그림이 된다.

콜럼비아는 RentCafe 기준으로 최근 1년 렌트가 5.7퍼센트나 올랐다. 미주리 대학과 콜럼비아 칼리지, 스티븐스 칼리지까지 세 개 학교가 몰려 있어 렌트 수요 자체는 꾸준한 편이다. 다만 학기 단위로 세입자가 바뀌는 매물이 많은 지역이라, 공실 기간이 학기 사이에 몰릴 수 있다는 점은 순영업소득을 계산할 때 함께 고려해볼 부분이다.

타주에서 이주하는 가정이라면 미주리의 재산세 구조가 낯설게 느껴질 수 있다. 재산세율 자체는 전국 평균보다 낮은 편이지만, 카운티와 학군에 따라 부과되는 추가 세율이 붙는 경우가 있어서 고지서를 직접 확인하는 것이 확실하다. 보험료도 지역 특성상 토네이도 관련 담보가 포함되는 경우가 많아, 일반 주택보험보다 보험료가 다소 높게 책정될 수 있다는 점을 염두에 두는 것이 좋다.

매입가 상승 흐름도 짚어보면, Zillow 기준 콜럼비아 주택가치는 최근 1년간 2.7퍼센트 올랐고, Redfin이 집계한 최근 3개월 중위 매매가는 전년 동기 대비 6.0퍼센트 뛰었다. 캡레이트 3.1퍼센트라는 숫자만 보면 다소 아쉬워 보일 수 있지만, 여기에 시세차익과 대출 원금 상환으로 쌓이는 자산까지 더하면 총수익은 한층 두터워진다. 렌트 수입만 보고 계약을 서두르기보다, 총수익의 구성 요소를 하나씩 짚어보고 판단하는 것이 안전한 접근으로 보인다. 예를 들어 다운페이먼트를 20퍼센트로 잡고 나머지를 대출로 충당한다고 가정하면, 실제로 투입하는 현금은 매입가 33만373달러의 20퍼센트인 약 6만6075달러 수준이다. 순영업소득 1만362달러에서 대출 원리금 상환액을 뺀 나머지가 세전 현금흐름이 되는데, 대출 조건에 따라 이 현금흐름이 투입 현금 대비 몇 퍼센트가 되는지는 직접 계산해봐야 한다.

재산세율과 보험료는 카운티와 보험사에 따라 달라질 수 있으니 실제 매물 주소 기준으로 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 함께 받아보기를 권한다.