중위가격은 34만 3000달러. 이 숫자가 컬럼비아의 2025년 단독주택 시세다. 이 숫자가 실제로 무엇을 뜻하는지부터 풀어보자. 최근 상담했던 한 가정은 은퇴를 앞두고 옆집과 마당 경계선을 두고 몇 주째 실랑이를 벌인 뒤, 더는 단독주택을 유지하고 싶지 않다고 했다. 측량 기사까지 불러야 했던 그 과정에 지쳤다는 것이다. 이런 계기로 콘도나 타운홈을 알아보는 분들이 적지 않다.

콘도 중위가격은 18만 7500달러다. 전년 대비 8% 올랐다. 이 숫자가 뜻하는 건, 단독주택과 콘도 사이의 가격 차이가 15만 달러를 넘는다는 것이다. 다운사이징만으로도 상당한 여유 자금을 마련할 수 있다는 이야기다. 다만 여기서 조심할 부분이 있다. 컬럼비아가 속한 분 카운티에는 FHA 대출이 가능한 콘도 단지가 사실상 없다는 게 확인됐다. 즉 모기지를 받을 때 선택지가 좁아질 수 있다는 뜻이니, 콘도를 알아본다면 먼저 대출 가능 여부부터 확인해보길 바란다.

재산세율은 미주리주 평균 약 0.89%에서 1.01% 사이로 조사됐다. 카운티별 편차가 커서 낮은 곳은 0.34%, 높은 곳은 1.14%까지 벌어진다. 이 숫자가 뜻하는 건 단독주택이든 콘도든 재산세 자체는 미시간이나 동부에 비하면 부담이 크지 않은 편이라는 점이다. 다만 콘도는 재산세 외에 HOA비, 즉 관리비가 별도로 붙는다. 콘도 관리비는 매달 대출 심사에서 소득 대비 부채비율에도 포함되니 은퇴 후 고정수입만으로 감당 가능한 금액인지 미리 계산해봐야 한다.

여름 전기료도 무시할 수 없다. 아메렌 미주리 관할인데, 2025년 여름 요금 인상으로 평균 가구 기준 월 14달러가 더 나갔다. 겨울 가스비는 스파이어 미주리 기준으로 동부 이용자는 월 8달러, 서부 이용자는 월 9달러 가까이 올랐다. 단독주택은 면적이 넓은 만큼 냉난방비가 콘도보다 더 나가는 구조다.

세금 감면 제도도 챙겨볼 만하다. 소득이 3만 달러 이하인 1인 가구, 3만 4000달러 이하인 부부라면 서킷 브레이커 크레딧으로 연간 최대 1100달러를 돌려받을 수 있다. 2026년부터는 65세 이상이고 가구 소득 12만 5000달러 이하면 새로 도입되는 호미스테드 익젬션(Homestead Exemption)을 통해 기준 연도 이후 늘어난 재산세 전액을 면제받을 수 있게 된다.

타운홈으로 옮기면 잔디 관리와 외벽 유지보수는 HOA 예산으로 처리되지만, 지붕처럼 큰 항목을 교체할 때는 예비비가 부족한 단지에서 특별부과금이 나올 수 있다. 계약 전에 단지의 재정 보고서와 최근 특별부과금 이력을 확인해보길 권한다. 컬럼비아는 미주리 대학이 있어 렌트 수요가 안정적인 편이지만, 은퇴 후에는 렌트 수익을 노리기보다 실거주 안정성을 우선으로 판단하는 게 순서에 맞다.

보험료도 비교 대상이다. 콘도는 건물 자체에 대한 보험을 HOA가 단체로 가입하는 경우가 많아 개인 보험료 부담이 단독주택보다 낮은 편이지만, 대신 콘도 관리비에 그 보험료가 이미 반영돼 있는 구조다. 미주리 대학 캠퍼스와 가까운 동네는 콘도 매물이 상대적으로 많은 반면, 외곽 단독주택 밀집 지역은 마당이 넓은 대신 관리 부담도 그만큼 크다는 점을 감안해서 동네를 골라보는 게 좋다.

콘도 진입 자체가 막힌 상황이라면 타운홈이 현실적인 대안이 될 수 있다. 타운홈은 콘도보다 대출 규제가 덜 까다로운 편이고, 마당이 작게라도 딸려 있어 단독주택에서 넘어갈 때 느끼는 거부감도 상대적으로 적다. 다만 타운홈 역시 HOA비가 별도로 붙는다는 점은 콘도와 마찬가지이니, 매물별로 관리비 내역을 꼼꼼히 비교해보는 게 좋다.

이웃과 다투던 그 가정은 결국 관리비와 대출 요건까지 따져본 뒤, 콘도 대신 관리가 덜한 타운홈 쪽으로 방향을 잡았다. 세금과 대출 조건은 카운티와 대출기관마다 달라질 수 있으니, 실제 계약 전에는 반드시 전문가와 함께 확인해보길 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니다.