몇 년 전 내슈빌로 이주해온 한 가정을 처음부터 끝까지 지켜본 적이 있다. 크레딧 점수를 다지는 데 반년, 렌더를 비교하는 데 두 달, 그리고 마지막 클로징까지 오는 과정에서 이 가정이 가장 궁금해했던 건 결국 하나였다. 모기지 금리는 대체 누가, 어떻게 정하는가.

답은 여러 요인이 겹친 결과라는 것이다. 10년물 국채 수익률이 가장 큰 기준점 역할을 한다. 여기에 연준의 기준금리 방향, 최근 인플레이션 지표, 모기지를 묶어 유통시키는 MBS(주택저당증권) 시장의 수요가 더해진다. 이 흐름은 유리한 면도 있고 부담이 되는 면도 있다. 국채 수익률이 안정되면 금리도 안정되지만, 인플레이션이 다시 뛰면 금리도 함께 오를 수 있다는 점은 부담이다.

그 가정이 실제로 받은 오퍼를 보면, Freddie Mac PMMS 기준 30년 고정 평균이 6%대 중후반 수준에서 형성되어 있던 시기였다. 15년 고정은 이보다 낮은 6%대 초반 선이었다. 유리한 점은 15년으로 가면 이자 총액을 크게 줄일 수 있다는 것이었고, 부담이 되는 점은 월 페이먼트가 그만큼 커진다는 것이었다. 결국 그 가정은 두 상품의 월 페이먼트 차이를 실제 가계 예산과 맞춰본 뒤에야 결정을 내릴 수 있었다.

ARM도 함께 검토했었다. 5/1 ARM은 초기 몇 년 금리가 낮아 유리했지만, 그 가정은 장기 거주 계획이었기에 조정 이후 금리가 오를 수 있다는 부담을 감수하고 싶지 않아 결국 고정금리를 선택했다. 단기 거주나 재융자 계획이 뚜렷한 경우라면 ARM이 유리할 수 있지만, 그렇지 않다면 고정금리가 안정적이다.

신용점수 얘기도 빼놓을 수 없다. 그 가정은 처음 신용점수가 680점대였는데, 반년간 카드 사용률을 낮추고 연체 없이 관리한 끝에 740점대까지 올렸다. 그 결과 처음 받았던 견적보다 눈에 띄게 나은 조건을 받을 수 있었다. 760점 이상이면 가장 유리한 구간에 속하고, 700점대는 소폭 높아지며, 620~680점대는 격차가 크게 벌어지는 흐름이 일반적이다.

DTI와 다운페이먼트 비율도 함께 봐야 한다. 다운페이먼트를 늘리면 대출금액 대비 리스크가 줄어 금리 조건이 유리해질 수 있고, DTI가 낮을수록 승인 자체도 수월해진다. 이 두 가지는 신용점수만큼이나 실제 오퍼에 영향을 준다. 그 가정도 기존 자동차 할부금을 클로징 전에 정리하면서 DTI를 낮춘 것이 승인 과정에 도움이 됐다.

내슈빌은 최근 몇 년간 타주 이주가 꾸준히 이어진 지역이라 한인 가구의 relocation 문의도 함께 늘었다. 유리한 점은 고용 기반이 다양하고 소득 수준이 상승하는 흐름이라는 것이고, 부담이 되는 점은 그만큼 주택가와 대출금액도 함께 올라간다는 것이다. 이 둘을 함께 놓고 예산을 짜야 한다.

한인 가구를 위한 실용적 조언은 이렇다. 신청 최소 6개월 전부터 신용점수를 점검하고 관리할 것, 여러 렌더의 견적을 비교할 것, 클로징 비용까지 포함한 총비용으로 판단할 것. 오래 지켜본 입장에서 보면 이 세 가지를 꾸준히 지킨 가정일수록 결과가 좋았다.

앞으로의 금리는 연준 정책과 물가 흐름에 따라 유리하게도, 부담스럽게도 움직일 수 있다. 판단은 결국 각자의 재정 상태와 계획에 달려 있다는 점을 강조하고 싶다.