내슈빌은 지난 10여 년간 남부 지역에서 가장 뚜렷한 인구 증가세를 보여온 도시 중 하나로 꼽혀왔다. 최근 시장을 보면 증가 속도는 다소 둔화되었지만, 여전히 순유입이 이어지는 흐름이 나타난다. 컨트리음악의 본고장이라는 이미지를 넘어 다양한 산업이 자리 잡은 도시로 변모하고 있다는 평가가 많다.

내슈빌 광역권 인구는 최근 몇 년간 연 1.5%에서 2% 안팎의 증가세를 보여온 것으로 파악되며, 이는 전국 대도시 평균을 상당히 웃도는 수준이다. 소득세가 없는 테네시주의 세제 환경과 상대적으로 낮은 생활비가 타주 이주를 고려하는 가구들에게 꾸준히 매력 요인으로 작용하고 있는 것으로 보인다. 캘리포니아, 뉴욕 등 고비용 지역에서의 순유입도 꾸준히 관찰되고 있다.

산업 측면에서는 HCA헬스케어를 비롯한 대형 병원 운영 기업들의 본사가 자리하며 헬스케어 산업의 중심지 역할을 하고 있다. 최근에는 오라클이 강변 부지에 수십억 달러 규모의 대형 캠퍼스를 조성하겠다고 발표하면서 기술 산업 유치 사례로 크게 주목받았다. 아마존 운영센터 확대, 음악, 엔터테인먼트 산업 기반도 함께 도시 경제를 뒷받침하고 있으며, 자동차 관련 제조업체들도 광역권 곳곳에 자리하고 있다. 관광업 역시 매년 수천만 명이 방문하는 만큼 서비스업 고용에 상당한 비중을 차지하고 있다.

내슈빌 광역권 실업률은 3%대 초중반으로 전국 평균보다 낮은 수준을 유지해온 것으로 알려져 있으며, 소득 증가율 역시 전국 평균을 웃도는 것으로 파악된다. 다만 인구 유입 속도에 비해 주택 가격 상승폭이 컸다는 지적도 함께 나오고 있어, 소득 대비 주거비 부담이 커졌다는 평가도 있다. 렌트비 상승률도 최근 몇 년간 전국 상위권에 속했다는 분석이 있다.

인프라 측면에서는 오라클 캠퍼스 조성에 맞춘 강변 개발과 도로망 정비, 그리고 대중교통 확충을 위한 지역 논의가 이어지고 있다. 내슈빌국제공항 확장 프로젝트도 진행 중이어서, 유입 인구와 관광객 증가에 대응한 인프라 투자가 다방면에서 이루어지고 있는 모습이다. 도심 외곽으로는 신규 주택 개발도 활발히 이루어지고 있다.

내슈빌의 장기 성장 잠재력에 대해서는 기관 분석에서도 대체로 긍정적인 평가가 많은 편이다. 다만 최근 몇 년간의 급격한 주택 가격 상승과 신규 공급 확대가 맞물리면서, 과거와 같은 속도의 시세 상승이 이어지기는 쉽지 않을 수 있다는 신중한 시각도 함께 제기된다. 관광, 엔터테인먼트 산업 의존도가 높은 만큼 경기 변동에 따른 영향도 함께 고려할 필요가 있다.

한인 가구 입장에서는 오라클 캠퍼스 인근을 비롯해 프랭클린, 브렌트우드 등 우수 학군 교외 지역의 임대 수요가 꾸준히 유지될 가능성을 참고할 만하다. 다만 이미 가격이 상당히 오른 지역인 만큼, 매입 시점에 대한 신중한 판단이 필요해 보인다. 신규 공급이 이어지는 지역은 향후 가격 조정 가능성도 함께 열어두는 것이 바람직해 보인다.

내슈빌의 10년 후는 헬스케어와 기술 산업이라는 두 축이 함께 성장한다면 지금의 인구 유입세가 상당 기간 이어질 가능성이 있다는 시각이 많다. 다만 이미 크게 오른 주택 가격을 감안하면, 과거처럼 빠른 속도의 시세 상승을 기대하기보다는 완만한 성장을 전제로 접근하는 편이 현실적일 수 있다.