크레스킬에서 집을 알아보는 한인 부모님들과 상담을 하다 보면 매물 리스트보다 먼저 꺼내는 이야기가 있다. 요즘 모기지 금리가 도대체 몇 퍼센트냐는 질문이다. 이걸 쉽게 말하면, 정해진 숫자 하나가 아니라 여러 요인이 겹쳐서 만들어지는 결과값에 가깝다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 은행이 돈을 빌려줄 때 매기는 이자율은 시장 전체의 자금 사정과 개인의 신용 상태가 함께 반영된 값이라고 보면 이해가 쉽다.

가장 먼저 짚어야 할 요인은 10년물 국채 수익률이다. 30년 고정 모기지는 만기가 길어서, 비슷하게 긴 만기를 가진 10년물 국채 금리와 나란히 움직이는 경향을 보인다. 연준이 기준금리를 올리거나 내리는 결정도 영향을 주지만, 이건 단기 자금 비용에 더 직접적으로 작용한다. 모기지처럼 장기 상품은 시장이 앞으로의 인플레이션을 어떻게 예상하느냐에 더 민감하게 반응한다고 보면 된다.

그다음은 MBS, 주택저당증권 시장이다. 이걸 쉽게 말하면, 은행들이 실행한 모기지 대출을 한데 묶어서 투자상품으로 만들어 파는 구조다. 이 상품을 사려는 투자자가 많으면 금리는 내려가고, 반대로 수요가 줄면 금리는 올라간다. 여기에 개인의 신용점수, DTI(소득 대비 부채 비율), 다운페이먼트 비율까지 더해지면서 최종적으로 내가 받는 금리가 정해지는 것이다.

지금 시점을 기준으로 보면, 프레디맥이 매주 발표하는 PMMS 자료상 30년 고정 모기지 평균 금리는 6%대 중후반 선에서 형성되어 있는 것으로 파악된다. 15년 고정은 이보다 낮은, 대략 5%대 후반에서 6%대 초반 사이로 움직이는 경우가 많다. 다만 이는 전국 평균 수치이고, 크레스킬 지역에서 실제 대출자가 받는 견적은 대출기관마다 차이가 날 수 있다는 점을 염두에 두는 것이 좋다.

15년과 30년 중 뭐가 나은지는 가정마다 다르다. 15년 고정은 총 이자를 크게 아낄 수 있지만 매달 나가는 돈이 커진다. 30년 고정은 매달 부담이 줄어드는 대신 전체 이자 총액은 늘어난다. ARM, 즉 변동금리 상품도 있다. 이건 쉽게 말하면 처음 몇 년은 고정금리로 낮게 시작하고, 그 이후부터는 시장 상황에 따라 금리가 바뀌는 상품이다. 5년이나 7년 안에 이사나 재융자 계획이 있는 경우라면 검토해볼 만하지만, 오래 거주할 집이라면 고정금리가 마음 편할 수 있다.

신용점수 구간별로 금리가 어떻게 갈리는지도 알아두면 좋다.

• 760점 이상: 가장 유리한 금리대에 속할 가능성이 높음
• 700~759점: 무난한 평균 수준
• 640~699점: 평균보다 다소 높은 금리 적용
• 640점 미만: 승인 조건 자체가 까다로워지고 금리 부담도 커짐

이 구간은 대출기관과 상품 종류에 따라 조금씩 달라지니, 크레딧 리포트를 미리 확인하고 여러 곳에서 견적을 받아보는 것이 실질적인 도움이 된다.

크레스킬을 포함한 버겐카운티 지역은 학군 때문에 이주하는 한인 가정이 꾸준한 편이다. 실용적인 조언을 하자면, 계약 전 최소 서너 달은 새 카드를 만들거나 큰 지출을 늘리지 않는 게 좋다. 크레딧 카드 사용률은 30% 아래로 유지하는 편이 신용점수 관리에 도움이 된다. 다운페이먼트를 20% 이상 준비하면 PMI 부담을 피할 수 있어서 매달 나가는 돈을 줄이는 데 실질적으로 도움이 된다.

앞으로 금리가 어느 방향으로 움직일지는 경제 지표 발표에 따라 계속 바뀔 가능성이 있다. 정확한 시점을 맞추려 애쓰기보다, 본인의 신용 상태와 자금 계획을 먼저 정리하고 여러 은행의 조건을 비교해보는 편이 현실적이다.