몇 해 전만 해도 모건타운에서는 마음에 드는 집을 발견하면 서둘러 오퍼를 넣어야 한다는 조급함이 자연스러웠다. 웨스트버지니아 대학교 인근 매물은 특히 그랬다. 그런데 지금은 사정이 조금 달라졌다. 예전에는 오퍼 경쟁 때문에 인스펙션을 생략하는 것이 흔한 실수였다면, 지금은 오히려 여유가 생긴 만큼 다른 종류의 실수가 눈에 띈다.

Redfin 집계를 보면 모건타운의 평균 매매 소요 기간은 115일로, 1년 전 50일에서 뚜렷하게 늘어났다. Zillow 기준으로는 매물이 펜딩으로 넘어가는 데 평균 16일이 걸리지만, 실제 매매까지 이어지는 전체 기간은 길어진 셈이다. 같은 기간 Zillow 평균 주택가치는 28만 1909달러로 전년 대비 2.4% 올랐고, Redfin 매매 중간가는 24만 달러 수준으로 4.1% 상승했다. 가격은 오르는데 소요 기간은 길어졌다는 것은 매수인에게 예전보다 협상 여지가 생겼다는 뜻으로 읽을 수 있다.

이런 흐름에서 자주 나타나는 실수는 오히려 여유를 오해하는 데서 시작된다. 소요 기간이 길어졌다고 해서 사전승인 없이 느긋하게 매물을 보러 다니다가, 정작 캠퍼스 인근처럼 여전히 수요가 있는 동네에서 원하는 집을 놓치는 경우다. 두번째는 예산을 짤 때 재산세와 보험료를 빠뜨리는 실수인데, 웨스트버지니아 평균 재산세율은 0.54% 수준으로 전국 평균 0.91%보다 낮은 편이지만(Tax Foundation 기준), 학생 임대 수요가 있는 동네라면 보험료 산정이 다를 수 있어 미리 확인해두는 것이 좋다.

세번째는 클로징 비용을 과소평가하는 경우다. 통상 매매가의 2에서 5% 수준으로 알려져 있으니(Bankrate 기준), 소요 기간이 길어졌다고 방심하지 말고 이 부분을 미리 계산해두는 것이 좋다. 오랫동안 이 지역을 지켜본 입장에서 보면, 시장이 완만해졌다고 준비까지 소홀히 할 이유는 없다.

네번째는 예비비를 다운페이먼트에 전부 소진하는 경우다. 소요 기간이 길어진 지금 같은 시기에는 협상 여지가 있다고 안심하기 쉬운데, 그럴수록 입주 후 몇 달치 여유 자금은 별도로 남겨두는 것이 좋다.

다섯번째는 신용점수나 부채비율 관리를 소홀히 하는 경우다. 협상 여지가 생겼다고 해도 계약 직전 큰 지출을 하면 대출 조건이 나빠질 수 있어 주의가 필요하다. 여섯번째는 렌더 한 곳의 금리만 보고 결정하는 경우인데, 최소 세 곳 이상 비교해보면 매달 상환액에서 차이를 체감할 수 있다.

한인 가정이 선호하는 학군을 알아볼 때는 GreatSchools 지표를 참고하되, 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 이주하는 경우라면 이전 주의 재산세나 보험 기준을 그대로 대입하지 말고 웨스트버지니아 기준으로 다시 살펴보는 것이 좋다.

웨스트버지니아 대학교를 낀 지역 특성상 렌트 수익을 보고 들어오는 투자자도 있는데, 학기 단위로 수요가 달라질 수 있어 단정적인 수익 예측보다는 공실 리스크를 함께 따져보는 것이 좋다. 실거주라면 통근 거리와 재판매 가능성까지 감안해 시장이 완만해졌다고 서두르지 않는 편이 안정적이다.

오랫동안 이 지역을 지켜본 입장에서 보면, 예전에는 매물이 나오는 즉시 계약이 이뤄지던 시기도 있었지만 지금은 가격을 조정하며 여러 주 동안 시장에 머무는 매물도 늘었다. 다만 이런 변화가 모든 동네에 똑같이 적용되는 것은 아니어서, 관심 있는 동네의 최근 매매 기록을 개별적으로 확인해보는 것이 좋다.

한국에서 막 이민을 와 모건타운에 처음 정착하는 경우라면 신용 기록이 짧아 대출 승인 과정에서 어려움을 겪을 수 있으니, 이 부분은 대출 담당자와 미리 상담해보는 것이 좋다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 대출, 필요하다면 법률 전문가와 함께 확인해 보기 바란다.