결론부터 말씀드리면 모건타운은 현재 집을 사는 쪽이 제법 괜찮은 동네입니다.

요즘 미국 웬만한 도시에서는 "그냥 렌트 사는 게 낫겠다"는 계산이 나오는데, 모건타운은 조금 다릅니다.

이유는 간단합니다. 웨스트버지니아 대학(WVU)이 있어서 렌트 수요는 꾸준한데 집값은 아직 미국 평균보다 상당히 낮기 때문입니다.

현재 모건타운에서 2~3베드룸을 렌트하려면 대략 월 1,100~1,300달러 정도를 생각해야 합니다. 반면 중간 정도 주택가격은 약 21만~23만 달러 선입니다. 쉽게 계산하려고 22만 달러짜리 집과 월 1,200달러 렌트를 비교해보겠습니다.

22만 달러 집에 20%인 4만4천 달러를 다운하고 나머지 17만6천 달러를 30년 모기지, 금리 6.75%로 빌리면 원금과 이자가 월 1,140달러 정도입니다. 여기에 재산세와 주택보험을 넣으면 대략 월 1,350~1,450달러 정도로 볼 수 있습니다.

렌트가 1,200달러라면 집을 샀을 때 한 달에 150~250달러 정도 더 들어가는 셈입니다.

이 정도 차이라면 이야기가 달라집니다.

렌트 1,200달러는 1년이면 1만4,400달러이고 5년이면 7만2천 달러입니다. 물론 집을 사도 이자와 세금, 보험료가 나가기 때문에 렌트비 전부를 버리는 돈이라고 단순 비교하면 안 됩니다. 그래도 모기지 페이먼트에는 조금씩 내 집 지분으로 쌓이는 원금이 포함됩니다.

Price-to-Rent Ratio를 계산해도 약 15.3입니다. 보통 이 숫자가 낮을수록 매매 쪽이 유리하다고 보는데 모건타운은 매매를 진지하게 고민해볼 만한 구간에 들어와 있습니다.

물론 4만4천 달러 다운페이먼트를 주식 등에 투자했으면 어떨까 하는 문제도 있습니다. 연 7% 수익을 가정하면 1년에 약 3,080달러입니다. 집을 사면 수리비도 들어갑니다. 보일러 하나 나가고 지붕에 문제라도 생기면 집주인에게 전화할 수도 없습니다. 내 지갑에서 나갑니다.

그래도 모건타운의 장점은 처음 들어가는 집값 자체가 비교적 낮다는 것입니다. 워싱턴 DC 주변이나 동부 대도시에서는 22만 달러 가지고 제대로 된 집을 찾는 것부터 어렵습니다.

더구나 대학 도시라는 것도 무시하기 어렵습니다. WVU 학생과 교직원이라는 꾸준한 주거 수요가 있어서 나중에 이사를 가더라도 렌트로 돌릴 가능성을 생각해볼 수 있습니다. 다만 대학에서 너무 멀거나 학생들이 선호하지 않는 지역은 사정이 다르니 무조건 "모건타운이면 된다"는 식으로 접근하면 곤란합니다.

한인 가정이 모건타운에 와서 5년 이상 살 생각이고 직장도 안정적이며 다운페이먼트까지 준비되어 있다면 저는 렌트만 계속하기보다는 집을 한번 알아보라고 하고 싶습니다.

반대로 1~2년 있다가 다른 도시로 갈 가능성이 높다면 그냥 렌트가 편합니다. 집 사고 팔 때 들어가는 비용이 있기 때문입니다.

결국 모건타운은 "집값이 너무 비싸서 렌트가 답"인 미국 도시들과는 조금 다릅니다. 월 200달러 안팎을 더 부담해서 내 집을 가질 수 있다면 한번 계산기를 두드려볼 만합니다.

미국에서 집은 무조건 사는 것도 정답이 아니고 무조건 렌트하는 것도 정답이 아닙니다.

그런데 모건타운 정도의 집값과 렌트비 관계라면, 오래 살 사람에게는 확실히 매매 쪽으로 마음이 기우는 동네라고 봅니다.