가장 먼저 드는 고민이 집은 있는데 현금이 부족하다는 것일 때가 많습니다. 리버사이드에서 상담을 받은 한 가정도 그랬습니다. 은퇴 후 소득은 줄었는데, 오랫동안 갚아온 집의 지분은 상당히 쌓여 있는 상태였습니다. 이 지분을 어떻게 활용할 수 있는지가 첫 질문이었습니다.

주택 지분을 현금으로 바꾸는 방법은 여러 가지다. 집을 팔거나, 홈에쿼티론(Home Equity Loan)을 받거나, 리버스모기지를 이용하는 방법이 있다. 이 중 리버스모기지는 62세 이상 주택소유자가 살고 있는 집을 담보로, 매달 갚지 않고 대출기관으로부터 자금을 받는 구조다. 일시불, 월지급, 신용한도 중 원하는 방식을 선택할 수 있다.

확인할 것이 하나 더 있습니다. 받는 방식도 고를 수 있다는 점입니다. 일시불, 월지급, 신용한도 중에서 상황에 맞게 선택할 수 있고, 신용한도로 받으면 쓰지 않은 만큼 한도가 시간이 지나며 늘어납니다. 급하지 않은 자금까지 서둘러 받아 둘 필요는 없다는 뜻입니다.

Zillow 기준 2026년 7월 리버사이드의 평균 주택가치는 65만 289달러로 전년 대비 0.1% 낮아졌다. 오래 거주한 주택일수록 대출 잔액이 적거나 없는 경우가 많아, 지분 대부분을 활용 여지로 볼 수 있다.

연방주택청이 보증하는 HECM은 정부가 보증하는 유일한 리버스모기지 유형이다. 비소구 구조로 설계되어 있어 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 상속인이 초과분을 갚을 필요가 없다. 매달 상환 부담 없이 생활비나 의료비에 쓸 현금흐름을 만들 수 있다는 점이 다른 방법과 비교했을 때 자주 언급되는 장점이다.

받을 수 있는 금액은 신청자의 나이와 주택가치, 신청 시점의 금리에 따라 달라집니다. 나이가 많을수록, 집값이 높을수록, 금리가 낮을수록 한도가 커지는 구조입니다. 정확한 금액은 상담과 심사 과정에서 안내받을 수 있습니다.

확인해야 할 부분도 있다. 홈에쿼티론과 달리 리버스모기지는 오리지네이션 수수료와 초기 2%대의 모기지보험료, 클로징비용이 더해져 초기 비용이 높은 편이다. 시간이 지날수록 지분이 줄어들어 자녀에게 남길 자산이 감소할 수 있고, 재산세와 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험도 생긴다.

재정능력 평가에서는 신용 이력과 소득, 지출을 함께 살펴봅니다. 재산세나 보험료를 밀려서 낸 적이 있다면, 대출금 중 일부를 세금과 보험료 몫으로 미리 떼어두는 조치가 적용되기도 합니다. 마음대로 쓰지 못하게 막는 것이 아니라, 나중에 문제가 생기지 않도록 돕는 장치로 이해하면 됩니다.

캘리포니아 실효 재산세율은 평균 0.71% 수준이지만, 이는 Prop 13으로 낮게 유지된 기존 소유자가 섞인 평균치다. 최근 매입했거나 재평가를 앞둔 주택은 1.1%에서 1.3% 사이가 현실적이다. 리버스모기지를 받은 뒤에도 이 세금을 계속 낼 수 있는지가 대출 승인의 핵심 심사 항목이 된다는 점을 기억해 두면 좋겠다.

캘리포니아 65세 이상 인구는 전체의 16.5%를 차지하고 있어, 지분을 어떻게 활용할지 고민하는 가정이 앞으로도 계속 늘어날 것으로 보입니다.

소유자가 사망한 뒤에는 상속인이 집을 팔아 대출을 정리하거나, 잔액을 갚고 집을 유지하거나, 집을 대출기관에 넘기는 방법 중에서 선택할 수 있습니다. 다만 고령층을 상대로 한 리버스모기지 관련 사기도 실제로 보고되고 있어, 무료 혜택이나 특별 조건을 내세우는 권유는 한 번 더 확인해 보는 것이 좋겠습니다.

리버스모기지 HECM을 신청하려면 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 거쳐야 합니다. 지분을 활용하는 여러 방법 중 어느 쪽이 맞는지는 상담과 가족과의 대화를 통해 천천히 판단해 보기 바랍니다.

HUD 상담은 대면, 전화, 온라인 중에서 선택할 수 있습니다. 상담을 마치면 증명서를 받게 되고, 이 증명서가 있어야 대출 신청 절차가 시작됩니다.