지난달 이너 리치먼드에 사시는 오랜 지인에게서 전화가 왔습니다. 길 건너 2유닛 건물 자리에 콘도가 올라간다는데 새 조닝 때문이냐고 묻더군요. 요즘 선셋과 리치먼드 집주인들이 제일 많이 묻는 질문입니다.

결론부터 말씀드리면, 맞습니다. 샌프란시스코 패밀리 조닝 플랜(Family Zoning Plan)은 2025년 12월 12일 러리 시장이 서명했고, 2026년 1월 12일부터 효력이 생겼습니다. 열 달이 지났으니 이제 실제 결과를 놓고 이야기할 때입니다.

조닝이라는 말이 낯설다면 이렇게 생각하시면 됩니다. 땅마다 몇 층, 몇 가구까지 지을 수 있는지 정한 규칙표입니다. 이번 플랜은 그 표를 서쪽과 북쪽 동네 위주로 고친 것입니다.

왜 하필 이 동네냐는 질문도 많이 받습니다. 계획국 설명으로는 새 주택이 동쪽 몇몇 동네에만 몰렸고, 서쪽은 오래된 저밀도 규정에 묶여 있었다는 겁니다. 주 정부 목표를 못 맞추면 주택 기금 자격까지 흔들리는 상황이었습니다.

SPUR 정리에 따르면 이번 플랜은 2031년까지 추가 주택 36,200가구를 지을 수 있는 여건을 만드는 것이 목표입니다. 다만 이건 지을 수 있는 한도이지 실제 공급 약속은 아닙니다.

그럼 우리 동네에서 구체적으로 뭐가 바뀌었을까요. 기어리, 저다, 타라발 같은 대중교통 축과 캘리포니아, 발보아 같은 상업 거리에는 6층에서 8층 규모의 다세대 건물이 허용됐습니다. 코너 땅이나 큰 필지는 높이가 조금 더 올라간 곳도 있습니다.

반면 골목 안쪽 단독주택가는 생각보다 변화가 적습니다. 계획국은 플랜 대상 필지의 77%가 높이 변화가 없다고 밝혔습니다. 대로에서 몇 블록 떨어진 집이라면 옆집이 갑자기 8층이 될 가능성은 낮습니다.

여기서 꼭 알아두실 개념이 하우징 초이스 SF(Housing Choice-San Francisco)라는 로컬 프로그램입니다. 쉽게 말하면 시의 보너스 제도로, 여기에 들어오면 더 높은 층수를 받는 대신 주 정부 밀도 보너스는 포기해야 합니다.

이 프로그램을 쓰면 가구 수 제한이 사실상 풀립니다. 같은 4층이라도 작은 유닛을 여러 개 넣을 수 있다는 뜻입니다.

세입자 있는 건물주라면 이 대목이 중요합니다. 렌트 컨트롤 유닛이 두 개 이상 있는 건물은 이 로컬 보너스 프로그램을 쓸 수 없도록 했습니다. 렌트 컨트롤 건물을 헐고 새로 짓는 길은 일부러 좁혀 놓은 셈입니다.

철거 자체도 여전히 까다롭습니다. 다세대나 렌트 컨트롤 주택을 허물려면 플래닝 커미션 승인이 필요하고, 계획국 자료를 보면 2012년 이후 철거된 주택은 연평균 18가구에 불과했습니다.

함께 추진된 세입자 보호 조례안에는 철거한 보호 유닛을 같은 종류로 다시 지어야 하고, 이주 보상을 최고 수준으로 주는 내용이 담겼습니다. 다만 최종 조문은 달라졌을 수 있으니 렌트보드와 계획국에서 현행 규정을 꼭 확인하셔야 합니다.

이제 실제 성적표를 보겠습니다. 비즈나우가 2026년 5월 말 보도한 내용으로는 시행 후 넉 달 반 동안 이 기준으로 승인돼 진행 중인 다세대 프로젝트가 두 건뿐이었습니다.

하나는 크레스트라인 드라이브의 9가구 건물이고, 다른 하나가 앞서 말씀드린 이너 리치먼드 안자 스트리트 230번지 8가구 콘도입니다. 비어 있던 2유닛 건물 자리라, 지인이 본 바로 그 사례였습니다.

이렇게 느린 이유는 단순합니다. 고금리에 인건비, 자재비, 보험료까지 올라 계획국도 건축비가 렌트보다 빨리 올랐다고 인정했습니다. 계산이 안 맞으면 아무도 삽을 뜨지 않습니다.

같은 기사에서 인용한 질로우 자료로는 2026년 5월 샌프란시스코 평균 아파트 렌트가 3,950달러였고, 1년 전보다 455달러 올랐습니다. 렌트가 이렇게 오르면 개발 계산도 달라질 수 있어 저는 내년 흐름을 눈여겨보고 있습니다.

소송도 아직 진행 중입니다. 지난 1월 네이버후즈 유나이티드 SF 등이 환경법(CEQA) 검토가 부실했다며 소송을 냈고, 2월에는 반대로 친주택 단체들이 플랜이 너무 약하다며 시를 상대로 소송을 걸었습니다.

하우징와이어의 2026년 9월 보도 기준으로 두 소송 모두 결론이 나지 않았고, 그동안 조닝 변경은 그대로 효력이 있습니다. 판결에 따라 일부가 손질될 여지는 있습니다.

재산세 걱정도 많이 하십니다. 캘리포니아는 프로포지션 13에 따라 소유권 이전이나 신축이 있을 때 재평가가 이뤄지므로, 조닝이 바뀌었다는 이유만으로 세금이 바로 오르지는 않습니다. 다만 증축이나 재건축을 하면 그 부분은 새로 평가된다는 점을 기억해 두세요.

그럼 무엇부터 할까요. 첫째, 계획국 홈페이지의 패밀리 조닝 지도에 주소를 넣어 높이와 구역 변화를 직접 확인하십시오.

둘째, 대로변 코너나 큰 필지라면 개발업자의 매입 편지가 올 수 있습니다. 서두르기보다 감정평가사나 부동산 변호사와 개발 가치까지 따져보는 게 순서입니다.

셋째, 세입자가 있는 건물이라면 렌트 컨트롤 적용 여부와 철거 규정부터 확인하셔야 합니다. 여기서 실수하면 법적 비용이 더 커집니다.

넷째, 바로 옆 필지에 개발 신청이 들어오면 계획국 공지와 공청회 일정이 나옵니다. 의견은 그 단계에서 내야 반영될 여지가 있습니다.

제 생각을 말씀드리면, 서쪽 동네가 하루아침에 고층 숲이 될 거라는 걱정은 지금 숫자로는 과합니다. 반대로 내 집값이 당장 뛴다는 기대도 섣부릅니다.

오래 이 시장을 지켜보니 큰 규칙 변화는 늘 몇 년에 걸쳐 천천히 가격에 반영됐습니다. 다만 개인 상황마다 세금과 법적 조건이 다르니 결정 전에는 꼭 전문가와 함께 확인하시길 권합니다.

저라면 대로변 필지를 가진 경우 당장 팔기보다 내년 금리와 첫 프로젝트들의 진행 속도를 지켜보겠습니다. 서두를 이유는 아직 없어 보입니다.