2100달러. 다우니 지역 렌트 수익률 계산기에 렌트값으로 넣을 만한 숫자다. Zillow 자료 기준 다우니 전체 매물 유형의 중위 렌트가 이 수준이다. 계산기를 켜기 전에 이 숫자가 어디서 나왔는지부터 확인해두는 것이 순서다.

매입가 칸에는 80만1384달러를 넣었다. Zillow가 집계한 다우니 평균 주택가치다. 최근 시장을 보면 이 지역 주택가치는 1년 사이 0.5% 낮아진 흐름을 보이는데, 렌트 수익률 계산에는 이런 최근 추세도 함께 참고할 만하다.

두 숫자를 넣으면 계산기가 가장 먼저 보여주는 값이 총수익률이다. 연간 렌트수입 2만5200달러를 매입가로 나누면 3.15%가 나온다. 이 숫자는 재산세나 보험료 같은 운영비용을 전혀 반영하지 않은 단순 지표라는 점을 계산기 화면 아래 작은 글씨로 함께 확인해두는 편이 좋다.

다음 칸에 넣을 값은 운영비용이다. 캡레이트를 구하려면 연간 순영업소득이 필요한데, 순영업소득은 총렌트수입에서 재산세, 보험료, 유지보수비, 공실손실 등을 뺀 금액이며 모기지 원리금은 제외한다. 캘리포니아주 재산세는 기본세율이 1%지만, 로스앤젤레스 카운티의 지역 채권 등이 더해지면 실효세율은 보통 1.1%에서 1.25% 사이로 나타난다.

50% 룰을 적용해 운영비용을 렌트수입의 절반으로 가정하면 순영업소득은 연간 약 1만2600달러 선이 되고, 캡레이트는 1.6% 근처로 낮아진다. 총수익률 3.15%와 캡레이트 1.6% 사이의 차이가 바로 계산기에 비용 항목을 넣기 전과 후의 격차다.

대출 조건까지 입력하면 캐시온캐시 수익률까지 확인할 수 있다. 다운페이먼트와 클로징비용 등 실제 투입한 현금 대비 세전 현금흐름을 보여주는 지표로, 대출 비율에 따라 캡레이트보다 높게 나올 수도, 금리 부담이 크면 더 낮아질 수도 있다.

다우니 렌트는 최근 1년 사이 6% 낮아진 것으로 나타난다. 렌트가 조정되는 시기에는 계산기의 공실손실 항목을 넉넉히 잡아 보수적으로 돌려보는 편이 안전할 수 있다. 대출 조건을 입력할 때는 금리 변동 가능성까지 고려해 다소 보수적인 시나리오도 함께 넣어보는 것이 좋고, 관리비 항목도 실제 위탁 비율에 맞춰 조정해보는 편이 정확하다.

한인 가정이 선호하는 학군 지역인지도 계산기 숫자만으로는 다 담기지 않는 부분이다. 학군 등급은 GreatSchools 같은 지표를 참고하되, 경계가 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

계산기에는 나오지 않지만 함께 챙겨야 할 개념이 총수익이다. 매달 들어오는 렌트 현금흐름뿐 아니라 시세차익, 대출원금이 상환되면서 늘어나는 자산, 감가상각 같은 세제혜택까지 더한 것이 총수익이다. 다우니처럼 최근 1년 사이 주택가치와 렌트가 함께 조정된 지역에서는 당장의 현금흐름 지표가 다소 낮아 보일 수 있지만, 장기적인 대출원금 상환분과 향후 시세 회복 가능성까지 감안하면 전체 그림은 달라질 수 있다.

다만 시세가 다시 오를 것이라고 단정할 수는 없다. 매입 시점의 캡레이트와 캐시온캐시 수익률이 감당 가능한 수준인지를 먼저 확인하고, 시세차익은 보너스로 여기는 편이 안전한 접근일 수 있다. 계산기 결과를 한 번 돌려보고 끝내기보다, 렌트나 금리가 바뀔 때마다 다시 계산해보는 습관도 도움이 된다. 대출을 활용했다면 매달 갚아나가는 원금만큼 순자산이 함께 쌓인다는 점도 계산에 넣어볼 만하다.

결국 계산기 화면에 나오는 숫자 하나로 매물을 판단하기보다, 총수익률과 캡레이트, 캐시온캐시 수익률을 나란히 놓고 비교하는 것이 정확하다. 여기에 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 더해야 총수익의 전체 그림이 완성된다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 개별 매물의 세부 조건을 확인해 보기 바란다.