모기지 심사 단계에서 콘도 매물이 유독 까다로운 이유는 집 한 채가 아니라 건물 전체의 재무 상태를 함께 들여다보기 때문이다. 파고에서도 최근 몇 년 사이 콘도 매매 계약이 대출 승인 단계에서 막히는 사례가 늘었는데, 이유를 들여다보면 대부분 HOA 재무제표와 리저브펀드 관련 서류가 원인이었다. 예전에는 계약서에 서명하고 감정평가만 통과하면 큰 무리 없이 클로징까지 가는 경우가 많았는데, 지금은 같은 매물이라도 어느 HOA가 관리하느냐에 따라 대출 가능 여부가 갈리는 상황을 자주 본다.

HOA 관리비는 건물 외관 유지보수, 마스터 보험, 공용시설 관리, 조경과 제설, 쓰레기 수거, 그리고 리저브펀드 적립까지 폭넓게 포함한다. 전국적으로 보면 콘도 월 관리비는 평균 200달러에서 400달러 수준이고 시설이 많은 고급 콘도는 500달러에서 1000달러 이상으로 올라간다. 노스다코타주 전체로 보면 중위 HOA 관리비는 월 157달러 수준으로 전국 평균보다 낮은 편인데, 이는 파고를 포함한 지역 콘도 시장이 대형 리조트형 단지보다는 소규모, 중저층 건물 위주로 구성돼 있는 특성과도 맞닿아 있다.

관리비가 낮다고 안심할 수 있는 것은 아니다. 오히려 리저브펀드가 충분히 쌓이지 않은 건물일수록 지붕이나 배관, 엘리베이터 같은 대규모 수리가 필요할 때 입주자 전원에게 갑작스러운 특별부과금이 부과될 위험이 커진다. 노스다코타주는 리저브펀드 적립이나 리저브 스터디를 의무화하는 별도 주법이 없다. 플로리다처럼 2021년 서프사이드 붕괴 사고 이후 리저브펀드 적립을 법으로 강제한 주와는 다른 상황이어서, 결국 HOA 이사회의 자율적인 재무 운영에 기대는 구조다.

바로 이 지점에서 모기지 대출기관의 심사가 중요해진다. 패니메이나 프레디맥 기준을 따르는 대출기관은 HOA의 연체율, 리저브펀드 비율, 소송 여부, 상업공간 비율 등을 함께 심사하고, 기준에 미달하면 해당 건물 전체가 non-warrantable condo로 분류돼 대출 조건이 까다로워지거나 거절될 수 있다. 실거주 목적이든 투자 목적이든, 매물 하나만 보고 결정하기보다는 건물 전체의 재무 건전성을 먼저 확인하는 것이 순서라고 할 수 있다.

• 최근 2~3년치 HOA 예산안과 결산서
• 리저브펀드 잔액과 리저브 스터디 실시 여부
• 연체 세대 비율과 진행 중인 소송 여부
• 임대 제한, 반려동물 규정 등 관리규약 주요 내용
• 최근 또는 예정된 특별부과금 내역

파고에서 한인 가정이 눈여겨보는 학군은 주로 웨스트 파고 쪽과 파고 시내 남쪽 지역으로 갈리는데, 콘도 단지 역시 위치에 따라 관리비와 리저브펀드 수준이 다르게 형성돼 있다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 같은 지표를 참고할 수 있지만 학군 경계는 자주 바뀌므로, 매입을 검토하는 주소가 실제로 어느 학교에 배정되는지는 계약 전 직접 확인해 보기 바란다. 렌트 수익을 목표로 콘도를 매입하는 투자자라면 관리비가 임대 수익률에서 차지하는 비중도 함께 계산해야 한다. 관리비가 낮아 보여도 리저브펀드가 부족한 건물이라면 보유 기간 중 특별부과금이 발생해 수익률 계산이 크게 틀어질 수 있고, 무조건 오른다거나 특정 수익률을 보장할 수 있는 시장은 아니므로 리스크를 함께 고려하는 접근이 필요하다. 한국에서 막 건너와 첫 정착지를 알아보는 경우라면 렌트로 먼저 지역을 익힌 뒤 매매로 전환하는 방법도 고려해 볼 만하다.

같은 예산으로 파고 시내 콘도와 근교 타운홈을 놓고 고민하는 경우도 많다. 콘도는 관리비에 외관 관리와 보험이 포함돼 매달 고정 지출이 크지만 그만큼 개인이 직접 신경 쓸 부분이 줄어들고, 타운홈은 관리비가 낮은 대신 외부 유지보수를 스스로 부담해야 하는 경우가 많다. 타주에서 이주해 오는 가정이라면 재산세와 보험료 산정 방식이 이전 거주지와 다를 수 있다는 점도 함께 계산해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 함께 권한다.