미국에서 집을 처음 사신 분들이 가장 놀라는 것 중 하나가 바로 재산세(Property Tax)입니다.

특히 모기지 명세서를 보다 보면 "왜 이렇게 많이 나가지?" 싶은데, 자세히 들여다보면 학교를 위한 교육구 비용이 꽤 큰 비중을 차지하고 있습니다.

롱비치 대부분 지역은 롱비치 통합교육구(LBUSD)에 속합니다. 이 교육구는 캘리포니아에서 손꼽히는 큰 교육구로, 학생이 6만 명이 넘고 초·중·고등학교를 합쳐 80개가 넘는 학교를 운영하고 있습니다. 학교가 많은 만큼 운영비도 많이 들어가고, 그 재원 가운데 하나가 바로 주민들이 내는 재산세입니다.

캘리포니아 재산세는 다른 주와 계산 방식이 조금 다릅니다. 1978년 주민투표로 통과된 '프로포지션 13(Prop 13)' 덕분에 기본 재산세율은 과세표준액의 1%로 제한되어 있습니다. 또 과세표준액은 집을 산 가격을 기준으로 하고, 매년 최대 2%까지만 올라갑니다.

이게 무슨 뜻이냐면, 20~30년 전에 집을 산 분들은 지금 집값이 두세 배 올랐더라도 재산세는 생각보다 많이 오르지 않는다는 이야기입니다. 반대로 최근에 집을 구입한 분들은 현재 시세에 가까운 가격으로 과세가 시작되기 때문에 재산세 부담이 훨씬 크게 느껴질 수 있습니다.

하지만 여기서 끝이 아닙니다. 기본 1% 외에도 학교 시설을 새로 짓거나 리모델링하기 위해 발행한 교육채권(School Bond) 비용이 추가됩니다. 롱비치 교육구도 여러 차례 주민투표를 통해 학교 시설 개선 예산을 마련했고, 그 비용이 재산세 고지서에 별도로 포함됩니다.

그래서 실제로는 기본 1%만 내는 경우는 거의 없습니다. 각종 부과금이 더해져 전체 재산세는 보통 과세표준액의 1.1~1.3% 정도가 되는 경우가 많습니다.

예를 들어 과세표준액이 60만 달러인 집이라면 기본 재산세는 연 6,000달러 정도입니다. 여기에 교육채권과 각종 지역 부과금이 더해지면 연간 7,000달러 안팎이 되는 경우도 흔합니다. 월로 계산하면 약 600달러 정도를 재산세로 부담한다고 생각하시면 이해하기 쉽습니다. 대부분은 모기지 회사가 에스크로(Escrow) 계좌를 통해 매달 조금씩 모아 대신 납부해 줍니다.

처음에는 "세금이 왜 이렇게 많아?" 하는 생각이 들 수도 있습니다. 하지만 그 돈이 학교 시설을 고치고, 학생들이 더 좋은 환경에서 공부할 수 있도록 쓰인다고 생각하면 어느 정도 이해가 되기도 합니다.

미국에서는 좋은 학군이 집값을 결정한다는 말이 괜히 나온 게 아닙니다. 결국 교육에 투자한 세금이 동네의 가치와 부동산 가격에도 영향을 주는 경우가 많기 때문입니다.

그래서 롱비치에서 집을 구입할 계획이 있다면 집값만 보지 말고 재산세까지 꼭 함께 계산해 보세요. 매달 내는 모기지 못지않게 재산세도 장기적으로는 큰 부담이 될 수 있기 때문입니다.