프레디맥이 지난주 발표한 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.6%대다(6.55%~6.72% 범위, 2026년 7월 기준, Freddie Mac PMMS). 지난 몇 년의 급등기에 비하면 안정된 수준이지만, 여전히 첫 주택 구매를 앞둔 분들에게는 매달 상환액을 좌우하는 핵심 변수다. 샌디에이고에서 집을 알아보는 경우라면 이 숫자 하나가 예산 전체를 흔들 수 있다.

샌디에이고 카운티의 중위 매매가는 최근 3개월 평균 92만2000달러 수준이다(2026년 6월 기준, Redfin). 이 숫자가 뜻하는 것은 20% 다운페이먼트를 준비한다면 약 18만4000달러를 현금으로, 나머지 73만7600달러를 대출로 마련해야 한다는 것이다. 6.6% 금리로 계산하면 원리금만 월 4700달러 안팎이 나온다. 반대로 FHA 대출로 3.5% 다운페이먼트를 택하면 초기 현금 부담은 3만2000달러대로 줄어들지만 대출 원금이 커지는 만큼 월 상환액은 5700달러 선까지 올라간다.

대출 종류를 고르는 기준은 신용점수와 손에 쥔 현금이다. FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 3.5% 다운페이먼트로 시작할 수 있고, 500에서 579 사이라면 10%가 필요하다(FHA.com). 일반 대출, 즉 Conventional 대출은 첫 주택 구매자이거나 지역 중위소득 80% 이하인 경우 3%부터 가능하고 통상적으로는 5% 안팎을 준비하는 경우가 많다. 다운페이먼트가 20%에 못 미치면 PMI라는 민간 모기지 보험이 붙고, 20% 이상을 채우면 이 비용이 빠진다.

여기에 매년 따라붙는 재산세도 함께 계산해 두어야 한다. 캘리포니아 주 전체 평균 실효세율은 0.71% 수준이다(Tax Foundation, 2026년 기준). 다만 카운티별로 지방채나 특별부과금이 더해지면 실제 부담은 이보다 높아질 수 있어, 구매하려는 주소지의 정확한 세율은 카운티 사정관실에서 확인해 보기 바란다.

첫 주택 구매자라면 California Housing Finance Agency, 즉 CalHFA의 MyHome Assistance Program도 살펴볼 만하다. 매매가 또는 감정가의 최대 3% 안팎을 다운페이먼트나 클로징 비용으로 지원받는 후순위 융자 형태이며, 상환은 집을 팔거나 재융자할 때로 미뤄진다(CalHFA). 다만 첫 주택 구매자 요건과 소득 기준, 주택 구매 교육 이수가 조건으로 붙는다.

사전승인, 즉 프리퀄리피케이션 단계에서는 소득 대비 부채비율(DTI)도 함께 본다. 이 비율이 낮을수록 대출 한도와 금리 조건에서 유리해지므로, 오퍼를 넣기 전에 대출 담당자와 미리 점검해 두는 편이 안전하다.

학군을 중시하는 한인 가정이라면 University City나 Carmel Valley처럼 GreatSchools 평가가 높은 지역이 꾸준히 거론된다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로, 매물의 정확한 배정 학교는 구매 전 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 이주하는 경우라면 이전 거주지의 감각으로 접근하면 놓치는 부분이 있다. 텍사스나 조지아처럼 재산세가 높은 대신 소득세가 없는 주에서 온 경우, 캘리포니아는 반대로 소득세 부담이 크고 재산세는 상대적으로 낮은 구조라는 점을 함께 계산해 볼 필요가 있다.

클로징 비용은 매매가의 2%에서 5% 사이로 잡아두는 편이 현실적이다. 검사비, 감정비, 타이틀 보험, 에스크로 수수료 등이 포함되며, 항목별로 협상 여지가 있는 것도 있다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 대출 담당자, 부동산 전문가와 함께 개인 상황에 맞는 조건을 확인해 보기 바란다.