오스틴에서 예산 40만 달러대로 콘도를 알아보던 한 가정의 경우를 따라가 보겠다. 마음에 드는 매물을 찾아 계약을 진행했는데, 대출 심사 단계에서 은행이 해당 건물을 승인 목록에서 제외한다는 통보를 받았다. 매물 자체에는 문제가 없었지만, 건물 전체의 HOA 재무 상태가 기준에 미달했던 것이 이유였다.

오스틴 콘도의 HOA 월 관리비 중간값은 400달러 수준이다(hoacosts.com 자료). 다운타운 콘도는 규모와 서비스 수준에 따라 월 200달러에서 1000달러까지 폭넓게 형성되고, 24시간 컨시어지와 피트니스센터, 수영장을 갖춘 고급 하이라이즈 건물은 월 1500달러를 넘기는 경우도 있다(movetoaustintexas.com, 스파이글래스 리얼티 자료). 오스틴은 최근 몇 년 사이 신축 콘도가 빠르게 늘어난 시장이라, 같은 다운타운 안에서도 건물 연식과 편의시설에 따라 관리비 격차가 상당히 크다.

이 가정이 겪은 문제로 돌아가 보면, 모기지 대출기관은 콘도 매입 심사 시 매수자 개인의 신용만 보지 않는다. HOA의 연체율, 리저브펀드(reserve fund) 비율, 소송 진행 여부, 상업공간이 차지하는 비율까지 함께 심사한다. 이 기준에 미달하면 표준 모기지 대출 대상에서 제외되는 non-warrantable condo로 분류되고, 그렇게 되면 대출 조건이 까다로운 상품을 찾거나 계약 자체를 재검토해야 하는 상황에 놓이게 된다. 이 가정이 처음 계약을 진행했던 건물 역시 리저브펀드 비율이 기준선에 살짝 못 미치는 상태였던 것으로 뒤늦게 확인됐다.

텍사스 주는 2023년부터 콘도 협회에 리저브 스터디 실시를 의무화하고 있다. 2023년 1월 1일 이후 실시한 적이 없다면 2024년 1월 1일까지 실시하고 이후 5년마다 갱신해야 하는데(PropFusion 리서치), 이 법은 리저브 스터디 실시만 요구할 뿐 적립 비율까지 강제하지는 않는다. 그래서 같은 오스틴 안에서도 리저브펀드가 탄탄한 건물과 형식적으로만 스터디를 마친 건물이 함께 존재한다.

학군 이야기도 함께 따라가 볼 만하다. 이 가정이 오스틴에서 눈여겨본 지역 중에는 학군 평가가 높은 이넌스(Eanes) 독립교육구 인근도 포함돼 있었는데, 다운타운 콘도는 대체로 오스틴 독립교육구 소속이라 학군 평가가 지역별로 편차가 크다는 점을 새롭게 알게 됐다고 한다. GreatSchools나 Niche 등급을 참고하고, 학군 경계는 자주 바뀌므로 매물 주소 기준으로 배정 학교를 직접 확인해 보는 절차가 필요하다.

이 가정은 이후 다른 매물을 알아보면서 관리비 인상 이력도 함께 살펴봤다고 한다. 최근 몇 년간 완만하게 오른 건물은 리저브펀드를 꾸준히 관리해 온 경우가 많았고, 급격하게 오른 건물은 뒤늦게 부족분을 메우는 신호였던 경우도 있었다고 한다. 이런 흐름은 관리회사에 문의하면 확인할 수 있다.

관리비 안에 무엇이 포함돼 있는지도 함께 짚어볼 부분이다. 건물 외관 유지보수와 마스터 보험, 공용시설 관리, 조경과 쓰레기 수거, 그리고 리저브펀드 적립이 기본적으로 포함되고, 고급 건물일수록 컨시어지나 발렛 서비스 같은 항목이 추가된다. 관리비가 높다고 무조건 부담스러운 것이 아니라, 그 안에 리저브펀드가 충분히 포함돼 있는지를 함께 봐야 한다는 점을 이 가정도 뒤늦게 깨달았다.

이 가정의 경우, 계약 전에 대출기관을 통해 건물의 승인 여부를 먼저 확인했더라면 시간과 마음고생을 줄일 수 있었을 것이다. 매물을 볼 때는 최근 리저브 스터디 결과, 지난 5년간 특별부과금(special assessment) 이력, HOA 연체율을 먼저 요청해 확인해 보기 바란다. 렌트 수익을 목표로 하는 투자자라면 임대 제한 조항도 함께 살펴야 한다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.