케임브리지에서 20년 가까이 매물을 지켜보다 보면, 타운홈 관리비가 같은 시 안에서도 블록 하나 차이로 크게 벌어지는 것을 자주 봅니다. 하버드스퀘어에 가까운 미드케임브리지 쪽 타운홈은 오래된 벽돌 건물을 유지하는 비용이 관리비에 그대로 반영되는 반면, 조금 떨어진 동네는 사정이 다릅니다. 관리비 명세서 한 장만 놓고 보아도 그 건물이 어떤 역사를 지녔는지, 얼마나 최근에 보수를 거쳤는지가 짐작될 정도입니다.

최근 시장을 보면 케임브리지의 중위 주택가는 130만9000달러로 1년 전보다 0.4% 올랐지만, 다른 집계로는 최근 3개월 중위 매매가가 120만달러로 오히려 7.1% 낮아진 것으로 나오기도 합니다. 유형별로는 콘도가 평균 85만5000달러 선이며 올해 들어 성사된 189건의 실제 평균 거래가는 123만달러까지 올라갑니다. 단독주택은 평균 319만달러로 집계되지만, 실제 성사된 36건 거래 평균은 295만달러 수준입니다.

제가 살펴본 사례 중에는 이 큰 격차가 낮은 거래 건수 때문에 벌어지는 경우가 많았습니다. 단독주택은 매물 자체가 워낙 적어 몇 건의 고가 거래가 평균을 크게 끌어올리곤 합니다. 케임브리지포트처럼 강가 쪽 동네는 최근 중위가가 191만5356달러까지 나왔지만, 이스트케임브리지는 90만8694달러로 같은 시 안에서도 동네에 따라 사정이 완전히 다릅니다. 오래 이 시장을 지켜보면서 느낀 것은, 케임브리지에서는 시 전체 평균보다 관심 있는 동네 하나를 정해 그 동네만의 흐름을 따로 좇는 편이 훨씬 정확하다는 점입니다. 평균값 하나로 이 도시 전체를 판단하려 들면 오히려 실제 예산 계획에서 크게 어긋나기 쉽습니다.

타운홈은 별도 통계가 뚜렷하게 잡히지 않았지만, 콘도 항목 안에 타운홈 형태의 매물이 함께 섞여 거래되는 경우가 많습니다. 매물 재고가 3개월치 물량 정도로 빠듯한 시장이라, 관리비가 다소 높더라도 위치가 좋으면 빠르게 소진되는 흐름입니다. 오퍼 경쟁도 평균 3건에 달할 만큼 치열해서, 매물이 나오면 관망하기보다 빠르게 움직이는 편이 유리한 경우가 많았습니다.

콘도는 하버드와 MIT 두 대학을 낀 임대 수요 덕분에 렌트 수익을 노리는 투자자에게 꾸준히 관심을 받는 유형입니다. 다만 관리비가 높은 편이라 실제 순수익률은 매물마다 꼼꼼히 따져 봐야 합니다. 대학원생과 방문 연구원 수요가 사계절 꾸준한 편이라 공실 걱정은 상대적으로 덜한 편이지만, 그만큼 매입가 자체가 높다는 점은 감안해야 합니다.

한인 가정들 사이에서는 케임브리지 서쪽 학군 평가가 자주 거론되지만, 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바랍니다. 학군이 좋은 동네일수록 콘도 매물조차 웃돈이 붙는 경우가 많아, 학군을 우선순위 첫머리에 두고 예산을 조정하는 가정을 자주 봅니다.

다른 주에서 넘어오는 가정이라면 케임브리지의 절대 가격 수준에 먼저 놀라는 경우가 많습니다. 이전 거주지 기준으로 예산을 짜면 크게 부족할 수 있어, 재산세와 보험료까지 포함한 실제 월 부담을 다시 계산해 보는 편이 좋습니다. 세금과 보험 조건은 타운마다 다를 수 있습니다. 렌트로 먼저 지내며 동네별 분위기를 익힌 뒤 매매를 결정하는 가정도 적지 않은데, 이 방식은 서두르다 후회하는 경우를 줄이는 데 도움이 됩니다.

오랜 기간 이 시장을 지켜본 입장에서 보면, 케임브리지는 동네 하나 차이로 가격과 관리비가 크게 갈리는 만큼 평균 수치보다 실제 원하는 블록의 매물을 직접 확인하는 편이 훨씬 현실적입니다. 콘도든 단독주택이든 서류상 숫자보다 발로 확인한 동네의 분위기가 결국 더 정확한 판단 기준이 되어 준다는 것을, 오랜 시간을 두고 거듭 확인해 왔습니다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 실제 계약 전에는 전문가 상담을 거쳐 보시기 바랍니다.