스태튼아일랜드에서 스테이플턴이나 세인트조지의 신축 1베드룸 콘도는 55만 달러 선에서 시작하고, 토트빌 쪽 새로 지은 투패밀리 주택은 150만 달러까지도 올라간다. 반면 섬 전체의 중간 주택 가격은 75만5000달러로, 1년 전보다 3.4퍼센트 오른 수준이다(DeFalco Realty). 이 격차만 놓고 봐도 신축이 얼마나 높은 프리미엄을 받고 있는지 짐작할 수 있다.

확인해야 할 항목은 크게 세 가지로 정리된다. 첫째는 신축과 리모델링 주택의 가격이다. 새로 지었거나 완전히 새로 고친 집은 80만 달러 이상에서 거래되는 경우가 많고, 손을 대지 않은 오래된 주택은 그보다 낮은 가격대에서 매물로 나온다. 둘째는 지역별 편차다. 허리케인 샌디 이후 재건축된 주택 중 기초를 높인 신축들이 있는데, 이런 집들은 홍수 위험이 낮다는 이유로 동네 평균보다 높은 값을 받는다. 셋째는 유지보수 부담이다. 오래된 주택은 리모델링을 전제로 매입하는 경우가 많아, 매입가는 낮아도 공사비까지 더하면 신축과 비슷한 총비용이 나올 수 있다는 점을 놓치기 쉽다.

스태튼아일랜드는 해안과 가까운 저지대가 많아 홍수 보험료가 다른 뉴욕시 자치구보다 부담스러운 편이다. 기초를 높여 지은 신축이나 샌디 이후 재건축된 집은 보험료가 상대적으로 낮게 책정되는 경우가 많은데, 이 점은 유리하지만 초기 매입가가 높다는 부담과 맞바꾸는 셈이다. 반대로 손을 대지 않은 구축 저지대 주택은 매입가는 낮아도 매년 홍수 보험료가 꾸준히 나간다는 점을 계산에 넣어야 한다.

관리비 측면에서는 신축 콘도일수록 피트니스나 라운지 같은 부대시설이 붙어 HOA가 구축보다 높게 책정되는 경향이 있다(Bankrate HOA 가이드). 반면 신축은 최신 단열과 에너지 효율 설비로 냉난방비가 낮고, 건축사 보증까지 딸려 있어 초기 몇 년간은 큰 지출 없이 지낼 수 있다는 장점이 있다(NAR, Angi 자료). 구축은 매입가가 낮은 대신 지붕이나 보일러, 전기 배선처럼 시간이 지나면 손봐야 할 부분이 다가오고 있다는 점을 감안해야 한다.

페리로 맨해튼까지 통근하는 직장인이 많은 스태튼아일랜드에서는 페리 선착장과의 거리도 가격에 영향을 준다. 세인트조지처럼 선착장에 가까운 동네는 신축 콘도가 몰리며 통근 편의성을 앞세운 프리미엄이 붙는 반면, 섬 남쪽의 오래된 단독주택가는 통근 시간이 길어지는 대신 넓은 마당과 조용한 분위기를 얻을 수 있다. 렌트 수익을 보는 투자자라면 신축 콘도는 젊은 통근자 임차인을 빠르게 채울 수 있다는 장점이 있고, 구축 단독주택은 장기 거주를 원하는 가정 임차인을 안정적으로 확보할 수 있다는 장점이 있다. 다만 시세가 앞으로도 계속 오른다고 단정할 수는 없으며, 홍수 보험료 정책은 연방 차원에서도 계속 조정되고 있으므로 최신 정보를 다시 확인해 보기 바란다.

노스쇼어와 사우스쇼어를 나란히 놓고 보면 차이가 더 뚜렷해진다. 세인트조지를 포함한 노스쇼어는 신축 콘도와 재개발 프로젝트가 몰리며 도시적인 분위기로 바뀌는 중이고, 토트빌을 포함한 사우스쇼어는 여전히 넓은 대지의 단독주택이 주를 이루는 교외형 동네다. 같은 예산이라면 노스쇼어에서는 신축 콘도를, 사우스쇼어에서는 구축 단독주택을 더 쉽게 구할 수 있는 구조인 셈이다.

한인 가정이 선호하는 아나데일이나 그레이트킬스 같은 학군 지역을 알아본다면, 학군 등급은 GreatSchools 등으로 참고하되 학군 경계는 자주 바뀌므로 계약 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 이주하는 가족은 뉴욕시 재산세와 홍수 보험료 체계가 이전 거주지와 크게 다를 수 있다는 점도 함께 확인해야 한다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 부동산과 보험 전문가의 상담을 받아보기를 권한다.