온라인 부동산 수익률 계산기 사용법을 물어보는 분들이 최근 부쩍 늘었습니다. 숫자 몇 개만 넣으면 자동으로 결과가 나오니 간단해 보이지만, 막상 해보면 어떤 숫자를 어디에 넣어야 하는지부터 헷갈립니다. 특히 매입가와 월 렌트비만 넣고 나온 숫자를 캡레이트라고 생각하는 경우가 꽤 있습니다.

메릴랜드 프레더릭을 예로 들어보겠습니다. Zillow 기준 평균 주택가치는 2026년 6월 말 약 46만9,700달러이고 평균 렌트비는 월 2,200달러 정도입니다.

계산은 간단합니다. 월 2,200달러를 12개월로 계산하면 연간 렌트수입은 2만6,400달러입니다. 이것을 주택가격 46만9,700달러로 나누면 약 5.6%가 나옵니다.

여기서 조심해야 합니다. 이 5.6%는 엄밀히 말하면 총수익률에 가깝습니다. 집을 가지고 있으면 렌트비 2,200달러가 전부 주머니에 들어오는 게 아니기 때문입니다.

재산세도 내야 하고 보험료도 있습니다. 수리비가 들어갈 수도 있고 세입자가 나가면 공실 기간도 생깁니다. HOA가 있는 집이라면 관리비도 추가됩니다. 전문 관리업체를 이용하면 관리비까지 계산해야 합니다.

간단하게 50% 법칙을 적용해 운영비용을 렌트수입의 절반으로 잡아보겠습니다. 연간 렌트수입 2만6,400달러에서 절반을 비용으로 보면 순영업소득은 약 1만3,200달러가 됩니다. 이것을 주택가격으로 나누면 캡레이트는 약 2.8%입니다.

처음 계산한 5.6%와 비교하면 차이가 상당하죠.

물론 50% 법칙은 어디까지나 빠르게 검토하기 위한 방법입니다. 실제 투자할 집이라면 재산세, 보험, HOA, 관리비, 예상 수리비와 공실률을 하나씩 넣어 계산하는 편이 훨씬 정확합니다. 프레더릭은 주소에 따라 적용되는 재산세가 달라질 수 있기 때문에 실제 매물 주소를 기준으로 확인하는 것도 중요합니다.

캐시온캐시 수익률은 또 다릅니다. 이것은 내가 실제로 집에 넣은 현금이 얼마나 돈을 벌어주는지를 보는 계산입니다.

예를 들어 20%를 다운하고 집을 샀다면 다운페이먼트와 클로징 비용 등을 실제 투자금으로 잡습니다. 그리고 렌트수입에서 운영비뿐 아니라 모기지 원리금까지 지급하고 1년 동안 실제로 남은 현금을 투자금으로 나누는 겁니다.

그래서 같은 집이라도 금리가 몇 퍼센트인지, 다운페이먼트를 얼마나 했는지에 따라 캐시온캐시 수익률은 크게 달라질 수 있습니다. 반면 캡레이트는 대출을 받았는지와 관계없이 부동산 자체의 수익성을 비교하는 데 사용하는 지표입니다.

렌트비도 평균값만 믿으면 안 됩니다. 프레더릭에서도 2베드룸과 3베드룸 단독주택의 렌트 수준이 다르고 동네와 집 상태에 따라서도 차이가 큽니다.

주택가격 역시 지역 평균보다 실제 구입하려는 매물 가격을 넣어야 의미 있는 결과가 나옵니다.

결국 온라인 계산기는 답을 알려주는 기계라기보다 내가 넣은 가정을 계산해주는 도구라고 생각하는 게 맞습니다.

저라면 프레더릭 투자 매물을 볼 때 먼저 매입가와 예상 렌트비로 총수익률을 봅니다. 그다음 실제 운영비를 빼서 캡레이트를 계산하고, 마지막으로 다운페이먼트와 모기지까지 넣어 캐시온캐시 수익률을 확인하겠습니다.

계산기에 숫자 몇 개 넣고 5.6%가 나왔다고 해서 "이 집 수익률이 5.6%네"라고 판단하면 안 되는 이유가 바로 여기에 있습니다. 계산기보다 중요한 것은 그 숫자 안에 무엇이 포함됐고 무엇이 빠졌는지를 아는 것입니다.