린우드에서 오래 상담해 온 부부가 있다. 두 자녀에게 집을 나눠 물려주고 싶어 했다. 리버스 모기지를 받으면 그 계획이 틀어지는 게 아니냐고 물으셨다. 답은 간단하지 않다. 대출을 얼마나 오래, 얼마나 많이 쓰느냐에 따라 남는 지분이 달라진다. 미리 계산해 봐야 하는 문제다. 상속 계획이 있다면 더더욱 그렇다.

리버스 모기지부터 정리하자. 62세 이상 주택 소유자를 위한 상품이다. 집 지분을 담보로 돈을 받는다. 매달 갚지 않는다. 대출기관이 오히려 돈을 준다. 일시불, 월 지급금, 신용한도 중 선택한다. 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 그 집에 살지 않을 때 정산된다. FHA가 보증하는 HECM이 대표 상품이다. 연방정부가 보증하는 유일한 리버스 모기지 유형이다. 상품 구조는 단순하지만 결정은 신중해야 한다.

린우드의 중위 주택가는 2026년 3월 기준 72만 달러다(Houzeo 자료). 전년보다 소폭 올랐다. 오래 산 집일수록 지분이 많이 쌓였을 가능성이 크다. 대출 한도는 감정평가액과 나이, 금리로 정해진다. 정확한 숫자는 상담과 감정평가를 거쳐야 나온다. 린우드는 스노호미시 카운티에 속한다. 이 카운티의 실질 재산세율은 자산가치의 약 0.89퍼센트다(택스레이츠 자료). 리버스 모기지를 받아도 이 세금은 계속 소유자 몫이다. 세금 고지서는 매년 온다. 대출을 받아도 마찬가지다. 주택보험료도 마찬가지로 계속 내야 한다.

자격은 명확하다.

• 62세 이상
• 주 거주지
• 기존 모기지 상환 가능한 수준
• 재정능력 평가 통과

장점도 분명하다. 매달 상환 부담이 없다. 생활비와 의료비에 쓸 현금흐름이 생긴다. non-recourse 구조라 집값이 떨어져도 상속인이 차액을 갚을 필요는 없다. 이 세 가지는 확실한 이점이다.

받는 방식도 여러 가지다. 매달 받는 방법이 있다. 기간을 정해 받는 방법도 있다. 신용한도로 필요할 때 꺼내 쓰는 방법도 있다. 섞어서 받을 수도 있다. 생활비 패턴에 맞춰 고르면 된다.

대출기관마다 조건이 다르다. 수수료도 다르다. 이자율도 다르다. 한 곳만 보지 말아야 한다. 여러 곳 견적을 받아 비교해야 한다. 그래야 손해를 줄인다.

자녀에게 남길 자산 걱정으로 돌아가 보자. 대출을 오래 쓸수록 지분은 계속 줄어든다. 두 자녀에게 나눠 줄 몫도 그만큼 줄어들 수 있다. 대출 규모가 클수록, 오래 쓸수록 이 폭은 더 커진다. 초기 비용도 낮지 않다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(초기 약 2퍼센트, 매년 0.5퍼센트), 클로징비용이 든다. 대출 기간 내내 주택 유지관리 의무도 남는다. 재산세와 보험료를 못 내면 채무불이행 위험까지 생긴다. 두 자녀에게 물려줄 몫을 정확히 계산하려면 이 위험까지 함께 넣어 계산해야 한다. 집을 잃으면 상속이고 뭐고 없다. 그만큼 무거운 문제다. 계약 전에 자녀와도 미리 이야기해 두는 게 좋다.

워싱턴주의 65세 이상 인구 비율은 2024년 기준 17.3퍼센트다(America's Health Rankings 자료). 비슷한 고민을 가진 가구가 앞으로도 늘 것으로 보인다. 은퇴 인구가 늘어난 만큼 관련 상담 수요도, 상속 계획을 두고 고민하는 가구도 함께 늘고 있다. HECM 신청 전에는 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 한다. 자녀에게 남기고 싶은 몫이 있다면 이 상담에서 구체적인 숫자로 짚어보기 바란다. 낯선 곳에서 먼저 연락이 와 서두르라고 재촉하면 일단 끊는 게 낫다. 정식 절차는 서두르지 않는다. 시간을 두고 여러 번 확인해도 늦지 않다. 두 자녀 모두와 미리 이야기해 두면 나중에 오해가 줄어든다. 가족과 충분히 상의한 뒤 결정하기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 신청 전 전문가 상담을 권한다.