린우드에서 오래 매물을 지켜본 입장에서 보면, 모기지 금리를 놓고 오가는 질문은 매년 비슷하다. 왜 지금 이 수준이냐는 것이다. 답은 한 가지 숫자가 아니라 여러 시장 지표가 겹쳐 만들어진 결과에 있다.

모기지 금리를 움직이는 요인은 크게 다섯 가지로 정리할 수 있다.

• 10년물 국채(Treasury) 수익률 - 장기 대출 금리의 기준점 역할을 한다
• 연방준비제도(Fed)의 기준금리 방향 - 단기 자금 조달 비용에 영향을 준다
• 인플레이션 지표 - 물가 상승 압력이 낮아지면 장기 금리도 함께 내려가는 경향이 있다
• MBS(주택저당증권) 시장의 수급 - 투자자들의 매수 심리에 따라 스프레드가 움직인다
• 개인의 신용점수, DTI(소득 대비 부채비율), 다운페이먼트 비율 - 같은 날 대출을 받아도 개인마다 실제 적용 금리는 다르다

현재 기준으로 보면 30년 고정 모기지 평균 금리는 6% 중후반대, 대략 6.5%에서 6.9% 사이에서 형성되어 있는 것으로 파악된다. Freddie Mac PMMS 통계를 기준으로 한 대략적인 흐름이며, 매주 소폭 등락이 있다는 점은 감안해야 한다. 15년 고정은 이보다 낮아 5%대 후반에서 6%대 초반 수준으로 움직이는 경우가 많다. 30년과 15년의 격차는 대략 0.5%p에서 0.7%p 정도로 보는 것이 무난하다.

변동금리(ARM) 상품, 특히 5/1 ARM은 초기 5년간은 고정금리 상품보다 낮은 금리로 시작하는 경우가 많다. 다만 5년이 지나면 시장 금리에 연동해 매년 조정되기 때문에, 향후 몇 년 안에 이사나 재융자 계획이 있는 경우가 아니라면 신중하게 접근할 필요가 있다. 장기 거주 계획이라면 고정금리가 예측 가능성 면에서 유리한 편이다.

신용점수에 따른 금리 차이도 상당하다. 760점 이상의 우수 등급이라면 평균보다 낮은 금리를 받을 가능성이 높고, 620점대 초반까지 내려가면 같은 대출이라도 1%p 안팎 높은 금리가 적용되는 경우를 실제로 여럿 봤다. DTI가 43%를 넘어서면 승인 자체가 까다로워지는 경향도 있다.

린우드는 시애틀 북쪽 스노호미시 카운티에 속한 지역으로, 한인 가구의 학군 선호가 뚜렷한 곳이다. 대출 실행 과정에서는 지역 렌더보다 전국 단위 렌더나 크레딧 유니언 간 견적을 비교하는 것이 유리한 경우가 많았다. 클로징 비용과 포인트(discount point) 매입 여부도 렌더마다 차이가 크다.

한인 가구 입장에서는 대출 신청 전 최소 3~6개월은 신용카드 사용률을 30% 아래로 낮추고, 신규 대출이나 카드 개설을 자제하는 것이 기본이다. 다운페이먼트를 20% 이상 준비하면 PMI(사설 모기지 보험) 부담을 줄일 수 있다는 점도 함께 고려할 만하다. 여러 렌더에서 사전 승인(pre-approval)을 동시에 받아 비교하는 것도 실질적인 도움이 된다.

앞으로 금리가 뚜렷하게 낮아질지는 단정하기 어렵다. 인플레이션 지표와 연준의 통화정책 방향에 따라 완만하게 내려갈 가능성도, 당분간 현 수준에서 유지될 가능성도 함께 열려 있다고 보는 것이 현실적이다.