오래 알고 지낸 고객 한 분이 최근 이런 얘기를 했습니다. 매년 나오는 재산세 고지서를 볼 때마다 부담이 커진다고, 그런데 집을 팔고 싶지는 않다고 했습니다. 예전에는 이런 고민을 하는 분이 드물었는데, 최근에는 부쩍 늘었습니다.

이런 상황에서 나오는 선택지 중 하나가 리버스모기지입니다. 62세 이상 주택 소유자가 본인 명의 집의 지분을 담보로 자금을 빌리는 상품으로, 매달 갚는 대신 대출기관으로부터 일시불이나 월지급금, 신용한도 형태로 돈을 받는 구조입니다. 대출 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환됩니다. 연방주택청이 보증하는 HECM이 가장 대표적이며, 연방정부가 보증하는 유일한 리버스모기지 유형입니다.

산호세는 이 계산이 특히 크게 작동하는 지역입니다. Zillow 기준 2026년 6월 30일 자로 산호세의 평균 주택가치는 1,413,804달러입니다. 전년 대비로는 1.8퍼센트 하락했지만, 여전히 백만 달러 후반대를 유지하고 있습니다. 예전에는 이 정도까지 집값이 오를 거라 예상하지 못했던 분들도 많았을 텐데, 지금은 이 큰 지분을 어떻게 활용할지가 새로운 고민이 됐습니다.

다만 재산세 부담을 리버스모기지로 해결하려 할 때 짚어야 할 것이 있습니다. 대출을 받아도 재산세와 보험료는 계속 소유자가 납부해야 합니다. 캘리포니아 주 평균 실효 재산세율은 0.71퍼센트로 전국 평균 0.91퍼센트보다는 낮지만, 집값 자체가 높은 산호세에서는 절대 금액이 작지 않습니다. 이를 계속 내지 못하면 채무불이행으로 이어질 수 있다는 점은 분명히 알아야 합니다.

비용도 확인해야 할 항목입니다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료, 초기 약 2퍼센트에 연 0.5퍼센트 수준과 클로징 비용을 합치면 초기 비용이 일반 모기지보다 높습니다. 시간이 지날수록 집에 남는 지분이 줄어들어, 자녀에게 남길 자산이 감소할 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. 반대로 non-recourse 구조 덕분에 집값이 대출 잔액보다 낮아져도 상속인이 초과분을 갚을 필요는 없습니다.

자격 요건도 확인해두면 좋습니다. 최소 62세 이상이어야 하고, 해당 주택이 주 거주지여야 하며, 기존 모기지 잔액이 있다면 리버스모기지 대출금으로 상환할 수 있어야 합니다. 재산세와 보험료를 앞으로도 낼 수 있는지 보는 재정능력 평가도 통과해야 합니다. 예전에는 이런 평가 없이도 진행되는 경우가 있었지만, 지금은 이 절차가 표준으로 자리 잡았습니다. 그만큼 소유자를 보호하는 장치도 함께 강화된 셈입니다.

재산세 부담을 줄이는 다른 방법도 함께 살펴볼 만합니다. 예전에는 집을 팔고 세금이 낮은 지역으로 옮기는 것 외에 뾰족한 방법이 없다고 생각하는 분들이 많았습니다. 지금은 리버스모기지처럼 살던 곳에 머물면서 지분을 활용하는 방법도 하나의 선택지로 자리 잡았습니다. 다만 이 방법이 재산세 자체를 낮춰주는 것은 아니라는 점은 분명히 해둘 필요가 있습니다. 대출로 받은 자금 중 일부를 재산세 납부에 쓸 수 있다는 것이지, 세율이나 세액이 줄어드는 것은 아닙니다. 실리콘밸리처럼 집값이 꾸준히 오른 지역에서는, 매입 당시 낮았던 재산세 기준이 그대로 유지되는 경우도 있어 예전 매입가와 현재 시세의 차이를 함께 확인해보는 것이 도움이 됩니다.

캘리포니아는 65세 이상 인구 비율이 2024년 기준 16.5퍼센트로, 앞으로 계속 늘어날 전망입니다. 예전보다 이런 제도에 관심을 갖는 분들이 늘어난 것도 이런 흐름과 무관하지 않습니다. HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 하니, 그 자리에서 본인 상황에 맞는지 충분히 확인하고 가족과도 상의한 뒤 판단해보기 바랍니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권합니다.